Le syndicat de copropriété et l’article L. 136-1 du code de la consommation

Un syndic a conclu en sa qualité de syndic de plusieurs syndicats de copropriétaires, divers contrats de prestation de services.
Ces contrats comportaient tous la disposition selon laquelle : “le contrat est renouvelable par tacite reconduction d’année civile en année civile, sauf préavis donné par lettre recommandée avec accusé de réception trois mois avant son expiration”.

Le syndic a décidé de résilier ces contrats sans respecter les délais et préavis.

La société prestataire a donc assigné le syndic afin de lui réclamer des dommages et intérêts pour la résiliation abusive de ces contrats.
Afin de justifier le bien fondé de ses résiliations, le syndic oppose les termes de l’article L. 136-1 du code de la consommation : le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a conclu avec une clause de reconduction tacite.

Aussi, comme en l’espèce, lorsque cette information ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction.

Le prestataire de service répond que ces dispositions sont applicables aux consommateurs et aux non-professionnels et que s’il est établi qu’une personne morale peut bénéficier des dispositions de l’article L. 136-1 du code de la consommation, il reste qu’un syndic de copropriétaire est un professionnel de la copropriété et n’est pas éligible aux dispositions destinées à protéger un consommateur ordinaire qui ne serait pas rompu aux règles et pratiques ordinaires du secteur concerné.

Le tribunal a donc estimé à juste titre qu’un syndicat de copropriétaire perd la qualité de consommateur et de non-professionnel lorsqu’il mandate un syndic professionnel de la copropriété pour négocier, conclure et assurer le suivi de contrats concernant la copropriété.

Mais la Cour de cassation sanctionne cette position.

Elle considère que la représentation d’un syndicat de copropriétaires par un syndic professionnel ne lui fait pas perdre sa qualité de non-professionnel, en sorte qu’il peut bénéficier des dispositions de l’article L. 136-1 susmentionné nonobstant cette représentation.

En effet, l’article L. 136-1 du Code de la consommation, tel qu’issu de la loi n° 2008-3 du 3 janvier 2008 s’applique aux personnes morales dès lors qu’elles ont la qualité de non-professionnels, et notamment aux syndicats de copropriétaires.

De plus, la vérification de qualité de non-professionnel permettant l’application de l’article L. 136-1 du Code de la consommation, s’effectue en considérant, non pas la personne du mandataire, tel que le syndic, mais la personne du cocontractant, tel le syndicat des copropriétaires qui est toujours un non professionnel.

Il est donc fortement recommandé aux prestataires de services au sein des copropriétés de respecter cette obligation en informant le syndic par écrit en lrar (afin de conserver la preuve de cette information) au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction de cette possibilité de ne pas reconduire le contrat.

(Cass. 1ère civ., 25 novembre 2015, n° 14-20760)


Posté le : 16 Mar 2016
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Comment faire si le syndic n’inscrit pas votre question à l’ordre du jour de l’assemblée générale ?

Vous devez tout d’abord adresser votre demande d’ordre du jour par lettre recommandée AR entre les deux assemblées générales et suffisamment de temps avant que le syndic n’adresse les convocations. Il est rappelé que le syndic doit adresser les convocations au moins 21 jours avant la tenue de l’assemblée générale.

En effet, afin d’éviter d’inscrire une question, le syndic prétend souvent que votre demande est arrivée trop tardivement. Le syndic peut écarter votre demande de résolution seulement si les convocations sont déjà établies et prêtes à être adressées aux copropriétaires.

Le syndic doit obligatoirement joindre à sa convocation les documents nécessaires pour voter chaque résolution (devis). Lors de l’assemblée, il faudra refuser de voter la résolution et si celle-ci est malgré tout soumise au vote elle pourra être annulée.

 Si vous avez adressé votre question dans les délais et que malgré tout, le syndic ne l’ajoute pas à l’ordre du jour, écrivez au syndic en lettre recommandée AR afin de lui demander d’adresser aux copropriétaires à ses frais un ordre du jour complémentaire. Si le syndic ne réagit pas, vous serez obligé de faire annuler les résolutions surtout s’il y a mise en concurrence entre le syndic en fonction et un nouveau syndic. Il ne faudra pas hésiter à saisir les tribunaux pour engager la responsabilité personnelle du syndic si l’omission de votre résolution vous cause un préjudice.

 Dans ce cas vous devrez contacter un avocat en droit de la copropriété pour étudier avec lui les chances de succès de cette procédure.

 Le syndic ne peut pas inclure dans une même question plusieurs points différents. Il doit y avoir un vote séparé pour chaque question mentionnée dans l’ordre du jour en vertu de l’autonomie des décisions. Parfois, pour s’assurer l’approbation de ses honoraires sans trop de difficulté, le syndic inclut dans a question sur le vote de travaux également le vote de ses honoraires. Or, cette pratique est totalement illégale depuis la loi de mobilisation pour le logement (loi Boutin du 25 mars 2009) qui modifie l’article 18-1 A  de la loi du 10 juillet 1965 pose pour principe que :

        seuls les travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic

        ces honoraires doivent être votés lors de la même assemblée que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.

Le syndic ne peut percevoir  d’honoraires spécifiques sur le seul fondement d’une clause son contrat stipulant un pourcentage déterminé ou minimal d’honoraires spécifiques ce qui reviendrait à dessaisir l’assemblée générale des prérogatives que lui reconnaît la loi en la matière.

Dans ces conditions, deux votes distincts doivent intervenir lors de la même assemblée : un vote approuvant ou non les travaux et un second vote sur le montant des honoraires pour ces travaux. Cela vous permettra de négocier plus aisément le montant des honoraires du syndic de copropriété puisque ce dernier ne peut plus fixer unilatéralement et par contrat le montant de ses honoraires pour les travaux.

Dans d’autres circonstances précédemment évoquées, il arrive que le syndic fasse voter son élection contre celle d’un concurrent en deux votes. Ainsi le syndic fait voter une première fois les copropriétaires sur sa réélection et ensuite sur l’élection du nouveau syndic.

Or, l’article 19 du décret du 17 mars 1967 dispose que : « Pour l’application du premier alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l’article 24 de la même loi, à moins que l’assemblée ne décide que la question sera inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure. Lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l’article 25 de la même loi. Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu’une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l’article 24 de la même loi :

 1° Le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l’article 11 ci-dessus n’ont pas à être renouvelées si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée ;

 2° Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s’est tenue l’assemblée générale au cours de laquelle la décision n’a pas été adoptée »

 Ainsi, le syndic doit faire voter sur sa réélection à la majorité de l’article 25 puis pour le nouveau syndic à l’article 25 et après à la majorité de l’article 24. Ainsi on votera sur les différents contrats de syndic à l’article 25 avant de voter si nécessaire à l’article 24.

Si jamais le syndic persiste à maintenir deux votes lorsqu’il y a concurrence, il faudra refuser de voter séparément pour chaque question puis faire annuler la résolution devant le Tribunal de Grande instance si elle est malheureusement votée.

Dans ces cas, les conseils précieux et avisés d’un avocat en droit de la copropriété vous seront utiles avant d’engager cette procédure sachant que vous disposerez d’un délai de deux mois à compter de la réception du procès-verbal de l’assemblée générale pour saisir le Tribunal.


Posté le : 16 Apr 2012
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Comment se prépare la tenue d’une assemblée générale des copropriétaires ?

L’assemblée générale des copropriétaires  prend les décisions pour la copropriété. Elle vote le budget, approuve les comptes de la copropriété et les travaux. Elle élit le conseil syndical et décide d’engager des actions en justice à l’exception des actions en recouvrement de charges de copropriété qui relèvent du syndic.

L’assemblée générale peut être :

–         ordinaire : elle approuve les comptes de l’année écoulée

–         extraordinaire : on ne vote pas les comptes mais il s’agit de décisions importantes concernant le sort de la copropriété comme la modification du règlement de copropriété

–         spéciale : dans ce cas, elle réunit uniquement les copropriétaires  concernés par la question en débat.

Le syndic fixe l’ordre du jour avec l’aide du conseil syndical. Ainsi, il doit soumettre un projet d’ordre du jour avant l’envoi des convocations. L’ordre du jour intègre toutes les questions posées au syndic depuis la précédente assemblée générale  et doit comporter les devis en cas de vote sur des travaux. Attention, vous ne pouvez pas compléter l’ordre du jour avec de nouvelles questions une fois que les convocations sont établies et prêtes à être envoyées par le syndic. Si vous avez omis une question vous serez dans l’obligation d’attendre l’assemblée générale suivante…Il est maintenant exigé que, outre la demande d’inscription à l’ordre du jour, soit notifié en même temps un projet de résolution. La notification du projet de résolution par le copropriétaire demandeur doit être nécessairement effectuée. A défaut, la décision qui interviendrait risquerait d’être déclarée invalide. Les copropriétaires doivent maintenant obligatoirement formaliser leur demande, l’expliciter et la détailler en en faisant une synthèse dans un projet de résolution.

Le syndic a un délai minimum à respecter pour adresser cette convocation qui est de 21 jours francs avant la date prévue pour la réunion de l’assemblée générale. Ainsi ce délai commence à courir à compter du lendemain du jour de la présentation de la lettre recommandée au domicile du copropriétaire.

La convocation doit contenir tous les documents nécessaires au vote :

–         l’état des finances du syndicat des copropriétaires avec la liste des débiteurs de la copropriété. La loi informatique et Liberté ne fait pas obstacle à la communication de cette liste qui est indispensable pour assurer le recouvrement des charges de copropriété au profit du syndicat. S’agissant d’un document interne de la copropriété, il peut être diffusé entre copropriétaires pour les informés des procédures en recouvrement de créances engagées par le syndic ;

–         Le compte de gestion général ;

–         L’avis du conseil syndical pour les sommes dépassant le montant voté par l’assemblée générale (puisque la loi oblige le syndic à consulter le conseil syndical lorsque des dépenses dépassent une somme fixée à l’avance par l’assemblée)

–         Le projet de budget pour l’année à venir ;

–         Les contrats et devis pour les travaux à approuver ;

Et tous les projets de résolution qu’il s’agisse de la modification du règlement de copropriété, d’autorisation de travaux d’un copropriétaire, de cession de partie commune, etc…

L’assemblée générale ne peut valablement délibérer que si tous ces documents sont joints à la convocation. Seul le Tribunal de Grande instance pourra décider d’annuler une décision non valide en l’absence de communication des documents. Pour faire annuler une décision votée dans ces conditions, il faudra obligatoirement contacter un avocat en droit de la copropriété afin d’engager cette procédure. En effet, la Cour de cassation précise qu’une délibération d’assemblée générale même illégale est valable tant qu’elle n’a pas été annulée. Aussi, il faudra assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance. Mais de perdez pas de temps pour agir car cette action en nullité n’est possible dans les deux mois de la réception en LRAR du procès-verbal de l’assemblée générale. L’avocat devra signifier par voie d’huissier son assignation au syndicat des copropriétaire représenté par son syndic avant l’expiration de ce délai sachant seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir.


Posté le : 27 Feb 2012
Posté dans copropriété |

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