Le sort du bail et du paiement des loyers en cas de divorce des époux

1) Principe : la cotitularité du bail

L’article 1751 du code civil institue la cotitularité du bail entre les époux : le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux.

Dans ces conditions, chaque membre du couple est cotitulaire du bail constituant le domicile conjugal :

– en cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué à l’un des époux, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause ;

– en cas de décès d’un des époux, le conjoint survivant dispose d’un droit exclusif sur celui-ci.

2) En cas de séparation des époux : que se passe t-il ?

Un époux, non signataire du bail, est tenu par l’effet de l’article 1751 du code civil, instituant une cotitularité du bail, et une obligation de solidarité passive au paiement des loyers ou d’une indemnité d’occupation, même s’il n’occupe plus les lieux personnellement, mais à condition qu’il s’agisse d’une dette ménagère au sens de l’article 220 du code civil.

Les deux époux sont tenus solidairement au paiement des loyers et charges jusqu’à l’accomplissement des formalités de mention en marge du divorce, prescrites par les règles de l’état civil.

Ainsi la seule ordonnance de non-conciliation avant divorce ne peut faire cesser la solidarité entre époux et il importe peu que les époux aient cessé toute vie commune

Mais l’obligation au paiement cesse lorsque le bail a été conclu par l’un seulement des époux pour son usage exclusif, après l’ordonnance de non-conciliation, puisque la solidarité passive prévue par l’article 220 du code civil ne peut s’appliquer que pour les créances relatives à l’entretien du ménage ou à l’éducation des enfants.


Posté le : 21 Jan 2016
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Une SCI familiale à objet immobilier ne peut ni se prévaloir des vices cachés ni appeler en garantie son propre vendeur

Une SCI familiale, ayant pour objet la propriété de biens et droits immobiliers et la gestion et exploitation par bail, location à usage d’habitation, professionnel, commercial et rural, de tous biens et droits immobiliers qu’elle se proposait d’acquérir, est considérée comme ayant agi dans le cadre de son objet social en procédant le 28 avril 2005 à l’acquisition d’un immeuble comprenant six appartements donnés en location et en le revendant le 24 juillet 2006 à un particulier.

C’est ainsi que cette SCI familiale a été considérée par la Cour comme un professionnel de l’immobilier.

Par conséquent,en sa qualité de professionnel, elle était présumée connaître les vices affectant l’immeuble.

Aussi en retenant souverainement qu’il n’était pas démontré que l’acquéreur avait eu connaissance des désordres affectant la structure de l’immeuble, des défauts d’étanchéité, du manque d’isolation thermique et de l’insuffisance de sa ventilation ni de leur ampleur et de leur gravité rendant l’immeuble impropre à sa destination, la cour d’appel, qui n’était pas de tenue de procéder à une recherche sur la profession et l’expérience du gérant de la SCI qui ne lui était pas demandée, en a exactement déduit que la SCI ne pouvait se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés.

De plus, en relevant que la SCI, qui réalisait un investissement lui permettant soit de percevoir des loyers, soit d’obtenir une plus-value par la revente du bien, avait agi en qualité d’acheteur professionnel lors de l’acquisition de l’immeuble des époux I. en 2005 et en retenant souverainement qu’elle avait eu la possibilité, par un examen normalement diligent, de découvrir aisément les désordres affectant la structure du bâtiment, son isolation, son étanchéité, son installation électrique, son système de chauffage et ses problèmes d’humidité et de se persuader de l’impropriété de l’immeuble à l’usage d’habitation auquel il était affecté, la cour d’appel, devant laquelle il n’était pas soutenu que la SCI avait très peu d’expérience dans le domaine immobilier du fait des professions d’instituteur et de professeur des écoles exercées par ses associés, a pu en déduire que l’appel en garantie formé par la SCI à l’encontre des époux I. ne pouvait être accueilli.

Cass civ 3 – 7 octobre 2014 n° 13-21957


Posté le : 03 Jan 2016
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La commission de l’agent immobilier

Des personnes souhaitaient acquérir un domaine précis que les propriétaires ne proposaient pas à la vente. Elles se sont adressées à un agent immobilier, à qui elles ont confié un mandat de recherche sans exclusivité, pour trois mois renouvelable par tacite reconduction – Après avoir refusé l’offre d’achat proposée, les propriétaires ont fait une offre de vente à un prix supérieur, notifiée par l’agent immobilier aux mandants.

L’agent immobilier apprenait, par la suite, que la vente avait été conclue directement aux conditions de l’offre de vente. Il demanda le paiement de sa commission. La cour d’appel donna satisfaction à l’agent immobilier, mais les acheteurs contestaient la décision. Pour eux, le bien acquis était connu d’eux avant l’intervention de l’agent immobilier, et la vente avait été faite après l’expiration de son mandat. Par ailleurs, le mandant ne doit indemniser le mandataire que si ce dernier a permis la conclusion de la vente, étant indiqué que dans le cas présent, l’agent immobilier n’était intervenu que pour la négociation de l’opération.

La Cour de cassation a cependant rejeté le pourvoi. En effet, l’opération immobilière avait été conduite avec succès par l’agent immobilier, dont l’intervention avait été déterminante. Aussi bien, les mandants avaient manqué à leurs obligations contractuelles en privant l’agent immobilier de la réalisation de l’acquisition dont ils l’avaient chargé, la cour d’appel ayant ainsi justifié sa décision d’accorder une indemnité compensatrice de la commission dont la faute l’avait privé.


Posté le : 10 Sep 2015
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La location saisonnière

La location saisonnière est régie par le Code Civil en ses articles 1709 et suivants et depuis 2006 par le Code du tourisme.
Une location saisonnière est appelée à durer un temps nécessairement plus court qu’une autre location, ce qui, en toute logique, conduit à opposer la location saisonnière aux locations de droit commun.
Le caractère saisonnier d’une location entraîne donc non seulement une référence au temps, inévitablement précaire, mais aussi des caractères spécifiques.

l’obligation d’une déclaration préalable
Le logement meublé doit faire l’objet d’une déclaration préalable.
Depuis la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009 , l’article L 324-1-1 du Code du tourisme prévoit l’obligation pour toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, d’en faire préalablement la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
La loi ALUR du 24 mars 2014 est venue compléter l’article L 324-1-1 et préciser que cette déclaration préalable n’était pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié, à savoir que le logement doit être occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.
Cette déclaration préalable est nécessaire d’une part pour éviter le caractère occulte des revenus générés par la location, d’autre part pour permettre une information du public et le contrôle, notamment de la décence, des logements proposés à la location.
Le non-respect de l’obligation de déclaration d’un meublé de tourisme, punie des peines prévues pour les contraventions de la troisième classe.

Une location conforme aux règles de sécurité
Les piscines doivent être munies, depuis le 1er mai 2004, d’un dispositif de sécurité normalisé pour prévenir le risque de noyade (CCH, art. L. 128-1 et 2),
Les logements doivent être équipés d’un détecteur de fumée normalisé pour prévenir les incendies, dont le bon fonctionnement doit être vérifié lors de l’établissement des lieux d’entrée ( CCH, art. L 129-8 et R. 129-12 et 13).

Une location saisonnière décente
Dans le cadre d’une location saisonnière, le critère de décence n’est pas prévu par les dispositions législatives en vigueur et le logement n’a pas à répondre aux critères de décence fixés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Toutefois, la sanction du défaut de délivrance d’un logement décent reste celle de l’inexécution contractuelle : action en résiliation ou exécution forcée.

Une location saisonnière en bon état d’usage et de réparation
Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce, et de diligenter, pendant la durée du bail, toutes les réparations autres que les locatives qui peuvent devenir nécessaires.

Le paiement du loyer par le locataire
Dans le cadre de la location saisonnière, le critère de solvabilité est très différent du droit commun compte tenu de la durée réduite du bail. Si le versement d’arrhes ou d’acompte permet de garantir une partie du paiement du loyer, le bailleur devra s’assurer du paiement du solde des sommes dues en réclamant :
– soit le règlement lors de l’arrivée du locataire,
– soit en obtenant ses coordonnées bancaires pour un paiement au fur et à mesure ou à l’issue du séjour lorsque celui-ci est de longue durée,
– soit par la remise d’un chèque provisionné.

La durée du contrat de location saisonnière
La durée de principe de la location saisonnière a été définie par la loi n° 70-9 dite Hoguet du 2 janvier 1970 règlementant les conditions d’exercice des activités relatives à la gestion des immeubles, dans les termes suivants : « est considérée comme une location saisonnière, pour l’application de la présente loi, la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs ».
Cette durée maximale de 90 jours, non modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014, n’est imposée qu’aux locations saisonnières conclues par un agent immobilier ou autre intermédiaire soumis à la loi Hoguet.
L’arrêté du 16 mai 1967 ne limite quant à lui pas la durée de la location, mais spécifie le caractère de vacances : « par location saisonnière, il faut entendre des locations en meublé consenties à l’occasion de vacances, quelle que soit la durée de location ou le mode de location».En tout état de cause, il s’agit d’une location de courte durée que celle-ci soit consentie à la semaine, à la quinzaine, au mois ou encore pour la saison.

La fin de la location saisonnière
Le contrat de location saisonnière étant à durée nécessairement déterminée, il prend fin par l’arrivée du terme.Il n’est donc pas nécessaire de donner congé.
Le départ anticipé du locataire n’entraîne pas résiliation du bail sauf clause contraire.
Il est tout à fait possible de renouveler un bail de location saisonnière à condition que le délai des 90 jours ne soit pas dépassé (pour un professionnel) et que l’unité d’hébergement ne soit pas déjà réservée pour des tiers. Mais il n’est pas possible de prévoir un renouvellement tacite qui serait contraire à l’essence même de la location saisonnière.

le loyer d’une location saisonnière
La location saisonnière n’est pas un contrat à titre gratuit et doit donc stipuler le paiement d’un prix en contrepartie de la mise à disposition des locaux. Ce prix est fixé librement par les parties.

La pratique des coffrets cadeaux (type smartbox, wonderbox) a été assimilée depuis la loi n°2009-888 du 22 juillet 2009 à la vente d’un forfait ou d’un séjour. Aussi, le vendeur est tenu d’une obligation d’information précontractuelle sur le contenu des prestations, le prix et ses modalités de paiement, les conditions d’annulation et, le cas échéant, les modalités de passage des frontières (C. tourisme, art. L. 211-8 et 16). En outre, le prix stipulé au contrat n’est pas révisable, sauf exceptions datant de plus de 30 jours, avant la date du départ liées aux taxes ou au taux de change (C. tourisme, art. L. 211-12). Si un évènement de force majeure se produit, le vendeur doit informer le consommateur de la possibilité de résilier le contrat ou d’accepter la solution de remplacement prévue (C. tourisme, art. L. 211-13) par écrit et sans frais.
Certaines communes touristiques et stations classées peuvent imposer le paiement d’une taxe de séjour forfaitaire due par personne et par jour et varie en fonction du niveau de confort et de classement de l’unité d’hébergement.

Le versement d’une somme d’argent au titre de la réservation de la location saisonnière
La réservation de la location saisonnière, s’accompagne la plupart du temps du versement d’une somme d’argent à titre de garantie.
Il est indispensable de vérifier la qualification juridique que le bailleur a voulu donner à cette somme.
En effet, « sauf stipulation contraire du contrat, les sommes versées sont des arrhes, ce qui a pour effet que chacun des contractants peut revenir sur son engagement, le consommateur en perdant les arrhes, le professionnel en les restituant au double » (C. consom., art. L. 114-1).
Si le locataire verse des arrhes, il peut renoncer à la location en les abandonnant. Le propriétaire peut lui aussi y renoncer en remboursant le double de leur montant.
S’il s’agit d’un acompte, en revanche, le contrat est définitif et la somme sera imputée sur les loyers. Si le locataire se désiste, il devra en principe la totalité du prix. Si le propriétaire renonce à louer, le locataire peut lui réclamer des dommages et intérêts.
Si la location est conclue entre non professionnels, s’il s’agit d’un dédit, le bailleur peur renoncer à la location en remboursant la somme versée.
Lorsqu’un intervenant est partie au contrat, les versements accompagnant la réservation d’une location saisonnière ne peuvent intervenir plus de 6 mois avant la remise des clefs, ni excéder 25 % du montant total du loyer.
Le solde ne peut être exigé qu’un mois, au plus tôt, avant l’entrée dans les lieux.

Le dépôt de garantie de la location saisonnière
Il est conseillé au loueur de réclamer au locataire le paiement d’un dépôt de garantie pour prévenir d’éventuelles dégradations qui viendraient à être constatées au terme de la location.
À défaut, si l’état des lieux de sortie n’est pas réalisé et si la preuve des dégradations par un autre moyen n’a pas été faite, le bailleur est alors tenu de restituer le dépôt de garantie au preneur.
La loi ALUR du 24 mars 2014 a prévu que le dépôt de garantie dans le cadre d’un bail d’habitation devait être restitué dans un délai de deux mois sauf lorsque des lieu de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée et qu’il n’y a donc aucune remise en état à envisager. Le délai de restitution est alors d’un mois.


Posté le : 20 Jun 2015
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Nullité de la clause exonératoire de responsabilité du bailleur

C’est en vain que le bailleur se prévaut de la clause exonératoire de responsabilité insérée dans le contrat de bail ainsi libellée : “le bailleur sera exonéré de toute responsabilité en ce qui concerne les infiltrations d’eau dans les locaux loués provenant des toits, des couvertures vitrées et des terrasses, des conduites d’eau et de vidange, du sol, des murs, de l’humidité, de la condensation ou de toute autre cause”.

En effet, l’article 4 m) de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité.

La clause litigieuse, même limitée aux infiltrations, doit être déclarée non écrite car elle contredit l’obligation générale d’entretien incombant au bailleur en application de l’article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989, un bailleur ne pouvant s’exonérer de sa responsabilité par une clause spécifique dérogeant aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, et ce, au détriment des locataires.

Le bail doit être résilié aux torts du bailleur, qui a gravement manqué à son obligation d’entretien et de réparation. En l’espèce, le bailleur a fait diligence pour mettre fin aux causes du dégât des eaux, la fuite étant rapidement arrêtée, mais il n’a rien entrepris pour réparer les conséquences du dégât des eaux, qui a détérioré de façon importante trois pièces de l’appartement (une chambre, un cabinet de toilettes et une lingerie).

De plus, les locataires justifiaient avoir été victimes, depuis le début du bail, de plusieurs désordres dus à des infiltrations dues à un défaut d’entretien du gros œuvre de l’immeuble par le bailleur. C’est donc à juste titre que les locataires, se fondant sur l’article 1184 du Code civil, ont résilié le bail.

Le bailleur doit réparer le préjudice de jouissance subi par les locataires, qui ont vécu pendant seize mois dans un appartement où ils ont été privés de l’usage de l’une des deux chambres à coucher, de la lingerie et d’un cabinet de toilettes, ce qui a inéluctablement conduit à l’encombrement des autres pièces, outre une humidité ambiante incontestable.

Ce préjudice a été indemnisé par une réfaction de 35 pour-cent du loyer, soit 11 977 euros pour 16 mois. Le bailleur a du également les indemniser pour les frais de déménagement (1530 euros). Le préjudice moral incontestable des locataires est évalué à 2000 euros.


Posté le : 13 May 2015
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chauffage au gaz : le bailleur ne peut pas retirer au locataire un avantage qu’il tient du bail

Un feu s’est déclaré dans le conduit de la chaudière à gaz du local commercial. Le bailleur a remplacé le système de chauffage et de production d’eau chaude au gaz par un système électrique. Le locataire l’a assigné en paiement du coût de l’installation à neuf d’une chaudière au gaz et en indemnisation de sa surconsommation d’électricité et de ses pertes d’exploitation du fait des travaux à intervenir.

Le bailleur reproche à la Cour d’appel de l’avoir condamné au paiement d’une somme au titre de l’installation d’une chaudière et de la surconsommation d’électricité qui en découle.

Il rappelle devant la Cour de cassation qu’il est seulement tenu envers le preneur d’entretenir la chose louée en bon état de servir à l’usage pour lequel elle est destinée et à lui assurer une jouissance paisible du logement. Aussi, dès lors qu’il satisfait à ces obligations, il ne peut être contraint de se soumettre aux choix de son locataire. En présence d’un système de chauffage devenu dangereux et ne permettant plus au locataire de jouir paisiblement des lieux loués, le bailleur est dans l’obligation de changer l’installation de chauffage, mais dispose d’une option entre l’installation d’un chauffage électrique et l’installation d’un chauffage au gaz. Il reproche à la cour d’appel de lui avoir imposé une installation par chauffage au gaz contre son gré en violation des articles 544, 1719 et 1720 du code civil.

Toutefois, par une interprétation souveraine de la commune intention des parties, la cour observe que le bail avait été conclu au regard notamment de :

– la consistance des locaux,

– des éléments d’équipements de ces locaux,

– du montant du loyer correspondant,

– de l’installation de chauffage desdits locaux,

– de la production d’eau chaude nécessaire aux activités exercées,

Ces éléments figuraient au nombre des points décisionnels du contrat et des conditions économiques dans lesquelles le preneur exerçait sa profession.

De plus, une expertise judiciaire révélait que la nouvelle installation électrique ne correspondait pas aux besoins de la locataire ni à la destination du fonds, étant impropre à assurer le chauffage des locaux et le chauffage de l’eau et que ce type d’installation revenait plus cher que le gaz naturel.

Ces éléments caractérisaient la perte d’un avantage que le preneur tenait du bail de telle sorte que le locataire était fondé à réclamer une nouvelle installation du même type que la précédente et que le bailleur devait l’indemniser du surcoût de la consommation électrique entraîné par la substitution d’une installation de chauffage électrique à l’installation de chauffage au gaz.

Le bailleur de locaux commerciaux ne peut pas remplacer un système de chauffage au gaz par une installation électrique plus onéreuse à l’usage, si le locataire a loué les locaux en prenant en compte cet avantage qui doit être démontré.

(Cass. 3ème civ, 19 novembre 2014, n° 12-27061)

 


Posté le : 04 Feb 2015
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Les responsabilités des promoteurs

Il y a lieu d’examiner la responsabilité décennale des promoteurs (1), leur garantie biennale de bon fonctionnement de certains éléments d’équipement des bâtiments (2), la garantie des défauts d’isolation phonique (3).

a) La responsabilité décennale

Aux termes du nouvel article 1792 du Code civil : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination… »

Selon l’article 1792-2 du Code civil : « La présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un “ouvrage” d’un bâtiment, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert »

Les dommages régis par la responsabilité décennale sont des dommages cachés lors de la réception aux yeux du seul maître de l’ouvrage. En effet, les vices apparents relèvent de la garantie de parfait achèvement ou, dans la vente d’immeubles à construire, de la garantie spéciale édictée par l’article 1642-1 du Code civil.

La jurisprudence décide que la garantie décennale n’est pas applicable aux vices faisant l’objet de réserves lors de la réception, ceux-ci étant couverts par la garantie de parfait achèvement. En revanche, un vice apparu dans l’année de la réception, donc caché lors de celle-ci, relève à la fois de la garantie de parfait achèvement et de la garantie biennale ou décennale. Si l’entrepreneur n’est tenu que des vices cachés, c’est aussi parce qu’à défaut de réserves dans le procès-verbal de réception ou de notification dans le délai d’un an, les vices apparents se trouvent purgés.

La jurisprudence qualifie de vices cachés les vices apparents dont l’ampleur et les conséquences dommageables ne se sont révélées que par la suite et progressivement, de même que ceux dont la cause était indécelable et n’a pu être découverte qu’ultérieurement. Le domaine des vices apparents se trouve très limité au profit de celui des vices cachés soumis à la responsabilité décennale.

Selon l’article 1792 du Code civil, la responsabilité décennale s’applique aux dommages, “même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui… le rendent impropre à sa destination”. Il en résulte que la responsabilité décennale ne concerne que des dommages d’une réelle gravité. Cette nécessaire gravité s’exprime dans les deux termes de l’alternative : il faut que le dommage compromette la solidité de l’ouvrage, c’est-à-dire sa stabilité, sa durabilité et le rende plus vulnérable à l’action du temps ou qu’il le rende impropre à sa destination, notion appréciée jusqu’ici de manière stricte par le Conseil d’État et plutôt libérale par la Cour de cassation. Ces deux critères sont un préalable nécessaire.

Ainsi des fissures importantes compromettent la solidité de l’ouvrage et que le mauvais fonctionnement du chauffage central, de l’ascenseur, d’équipements sanitaires ou même des dégradations importantes de revêtements intérieurs seront considérés comme rendant l’immeuble impropre à sa destination.

Il en sera d’autant plus ainsi que la responsabilité décennale doit s’appliquer en cas de dommages relatifs aussi bien à l’ouvrage lui-même qu’à certains éléments d’équipement. Ainsi, des fissurations intérieures et extérieures des murs génératrices d’humidité ou entraînant des difficultés de chauffage et des condensations sont considérées comme rendant l’immeuble impropre à sa destination. Des infiltrations importantes, des défauts d’étanchéité, la dégénération de l’enduit d’imperméabilisation de façades, la mauvaise implantation de bâtiments sur un sol notoirement inondable, les vices de conception en contravention avec les DTU, les défauts de la rampe d’accès à l’immeuble par non-respect des dispositions réglementaires relatives à l’accessibilité des bâtiments d’habitation collectifs neufs aux handicapés entraînent la responsabilité décennale des constructeurs.

De même, les désordres affectant les chauffe-eau des appartements, des défauts d’isolation phonique, des désordres affectant l’installation des canalisations, une VMC, une installation de climatisation ou de panneaux solaires, rendant l’immeuble impropre à sa destination, donnent lieu à l’application de la responsabilité décennale. La jurisprudence est, à cet égard, particulièrement extensive et se contente d’un simple “risque d’impropriété à la destination” pour soumettre des désordres à la responsabilité.

La Cour de cassation exige que la gravité réelle du dommage se révèle pendant le délai décennal. Les tribunaux ont, au contraire, refusé que des défauts d’aspect des revêtements de marbre et des parquets ou la présence occasionnelle d’eau d’infiltration dans les sous-sols et des tâches d’humidité sur les murs extérieurs compromettent la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination. Néanmoins l’extension de la responsabilité décennale est d’autant plus certaine qu’elle doit désormais s’appliquer à des dommages relatifs aussi bien à l’ouvrage lui-même qu’à certains éléments d’équipement.

La responsabilité des constructeurs, particulièrement des promoteurs, édictée par les articles 1792 et suivants du Code civil cesse après dix ans à compter de la réception des travaux. La réception qui constitue désormais le point de départ unique du délai de responsabilité décennale est définie comme “l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement (C. civ., art. 1792-6).

La Cour de cassation admet que les dispositions de l’article 1792-6 du Code civil n’excluent pas la possibilité d’une réception tacite. Encore faut-il, cependant, que la prise de possession ait manifesté une volonté non équivoque du maître de l’ouvrage d’accepter celui-ci. Comme auparavant, le délai de 10 ans est un délai préfix qui ne saurait être interrompu que par une assignation ou un aveu non équivoque de responsabilité ou de contribution.

b) La garantie biennale de bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables

L’article 1792-3 du Code civil dispose que : « les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception ».

Les éléments d’équipement soumis à cette garantie sont ceux qui échappent à la responsabilité décennale. Ce sont ceux dont les défaillances ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination et ceux qui ne font pas indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert puisque ces deux catégories d’éléments sont soumis à la responsabilité décennale.

La garantie est d’une durée minimale de deux ans et commence à courir à compter de la réception. Le régime de computation du délai et les causes de son interruption sont les mêmes que pour la responsabilité décennale

c) La garantie des défauts d’isolation phonique

L’article 7, alinéa 1er, de la loi du 4 janvier 1978(CCH, art. L. 111-11) dispose que : « les contrats de louage d’ouvrage ayant pour objet la construction de bâtiments d’habitation sont réputés contenir les prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales requises en matière d’isolation phonique » et « que les travaux de nature à satisfaire à ces exigences relèvent de la garantie de parfait achèvement ». Ce texte est à bien des égards restrictif : il ne vise que la construction de bâtiments d’habitation et ne traite pas des autres ouvrages ; il ne se réfère qu’aux exigences légales ou réglementaires minimales alors que celles-ci devaient en tout état de cause être respectées ; il ne traite que des contrats de louage d’ouvrage et ne fait appel qu’à la garantie de parfait achèvement dont seuls les entrepreneurs sont tenus.

L’alinéa 3 de l’article 7 de la loi du 4 janvier 1978(CCH, art. L. 111-11) comporte des dispositions particulières au vendeur ou au promoteur immobilier : « le vendeur ou le promoteur immobilier est garant à l’égard du premier occupant de chaque logement de la conformité à ces exigences (légales ou réglementaires relatives à l’isolation phonique) pendant (L. n° 92-1444, 31 déc. 1992) un an à compter de la prise de possession ».

Si le fait qu’il s’agisse d’une “garantie” renforce la protection des souscripteurs de logements qui, seuls, en bénéficient, le délai d’un an est bref, bien qu’il ne courre qu’à partir de la prise de possession des lieux. Les défauts d’isolation phonique peuvent également se concevoir, au-delà des simples exigences minimales des textes, par rapport aux prévisions contractuelles et, s’ils rendent l’immeuble impropre à sa destination, justifier la mise en œuvre de la responsabilité décennale.

 

 


Posté le : 11 Oct 2014
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La responsabilité du vendeur après achèvement

Le propriétaire d’une maison avait fait réaliser des travaux portant sur la transformation d’un vide-sanitaire en garage et locaux annexes, la modification d’une partie de la charpente pour aménager une mezzanine, la transformation de certaines baies de la façade arrière de ce pavillon pour créer des portes fenêtres.

Ce propriétaire décida de vendre son pavillon en avril 2004. Un an après la vente, les acquéreurs assignent leur vendeur en référé afin que soient examinés les désordres d’affaissement et la présence d’amiante constatée par le couvreur qui avait été appelé pour des problèmes d’infiltration.

L’expert judiciaire, ainsi désigné, conclut que le vendeur a réalisé des travaux importants comportant des vices de conception et d’exécution affectant la solidité de l’immeuble et le rendant impropre à un usage normal.

Sur la base de ce rapport, la cour retient le principe de la responsabilité du vendeur, ès-qualités de cons-tructeur, et rejettent l’argument de prescription invoqué par ce vendeur.

Le vendeur soutenait à l’appui de son pourvoi formé à l’encontre de l’arrêt ainsi attaqué :

  1. que l’action en responsabilité doit être exercée dans le délai de 10 ans qui suit la réception ;
  2. que le point de départ devait être fixé au jour de l’achèvement des travaux le 9 avril 1994 (soit dix ans avant la vente) et que l’action en garantie devait donc être engagée avant cette date ;
  3. que la date à prendre en considération n’était non pas celle de la mutation de propriété mais celle de l’en-gagement de l’action et qu’elle ne pouvait pas être antérieure au 27 janvier 2005, date de l’assignation, les juges du fond avaient violé les articles 1792-1 et 1792-4-1 anciennement 2270 du Code civil.

Mais la Cour de cassation ne suit pas ce raisonnement et sanctionne la Cour d’appel en précisant que la date à prendre en considération pour apprécier si l’action est prescrite à l’égard du vendeur après achève-ment n’est pas la date de la vente mais la date de l’action.

I) Le vendeur après achèvement peut être un particulier

Le principe n’est pas nouveau. Le vendeur après achèvement n’est pas cantonné au professionnel de l’im-mobilier mais peut être un particulier qui a fait construire ou qui a construit lui-même.

La jurisprudence a en effet admis que le vendeur non professionnel qui a, préalablement à la vente, cons-truit était réputé constructeur et tenu des obligations légales de ce dernier.

Dans ces conditions, la clause de garantie des vices cachés prévue à l’acte de vente est inapplicable.

Compte-tenu de la réalisation des travaux importants portant sur des éléments essentiels de la construc-tion, le vendeur ès-qualités de constructeur était susceptible de voir sa garantie retenue.

II) La recevabilité de l’action de l’acquéreur s’apprécie à la date de son action et non de la vente

L’arrêt rapporté traite également de la recevabilité de l’action de l’acquéreur à l’encontre du constructeur.

La recevabilité de la demande s’apprécie à la date de l’action engagée.

Mais à compter de quelle date en l’absence de réception de l’ouvrage ?

Le point de départ de la garantie se heurte à une difficulté pratique tenant à l’absence de réception de l’ou-vrage.

En effet, la réception n’a pas de raison d’être dans l’hypothèse où le maître d’ouvrage réalise lui-même l’ouvrage, c’est le cas de nombreux bricoleurs du dimanche.

En l’absence de réception autour de quel événement convenait-il d’articuler la garantie légale ?

En l’espèce, le vendeur soutenait que sa responsabilité, en tant que constructeur, ne pouvait être recher-chée que dans les dix ans de l’achèvement des travaux.

L’acquéreur, quant à lui, soutenait qu’elle s’appréciait par rapport à la date de la vente de l’ouvrage, solution peu réaliste quand les travaux s’avèrent avoir été réalisés plusieurs années avant.

Il est cependant choquant que le vendeur puisse se prévaloir d’une prescription à l’égard de son acquéreur alors même qu’il n’a pas cru bon d’informer son acquéreur sur les travaux qu’il avait lui-même réalisés.

Ceci est d’autant plus choquant qu’en l’espèce, le notaire rédacteur de l’acte avait interrogé le vendeur sur la désignation du bien différente de celle du titre de propriété et lui avait demandé de lui préciser si des travaux avaient été effectués, point sur lequel il ne s’était cependant pas expliqué.

(Cass.civ 3ème  7 sept. 2011, n° 10-10596)

 


Posté le : 15 Sep 2014
Posté dans droit immobilier |

Agent d’affaires : le droit à rémunération est conditionné à la possession d’une carte professionnelle ou à l’agrément préfectoral en matière immobilière

Un agent immobilier, chargé par un promoteur immobilier de commercialiser divers programmes, avait confié à un agent commercial un mandat de négociation, lequel avait chargé une personne de prospecter la clientèle après signature d’un mandat de commercialisation qui prévoyait le versement d’une commission.

L’agent commercial réclamait à l’agent immobilier le paiement de commissions pour les ventes conclues, tandis que le prospecteur formulait la même demande auprès de l’agent commercial.

La cour d’appel allait les débouter de leur demande au motif qu’ils avaient exercé leur activité de façon illicite au regard des dispositions de la loi Hoguet dès lors qu’ils ne justifiaient pas avoir été titulaires, au moment des faits, de la carte professionnelle d’agent immobilier ou d’une attestation d’habilitation délivrée par l’agent immobilier sous-mandant et visée par la préfecture.

On rappelle en effet que la loi Hoguet dispose que pour exercer une activité d’intermédiaire immobilier il faut être soit détenteur de la carte professionnelle prévue à l’article 3 de la loi « Hoguet » n° 70-9 du 2 janvier 1970, soit être habilité par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, étant précisé qu’il doit justifier de la qualité et de l’étendue de ses pouvoirs par la production d’une attestation en bonne et due forme et visée par le préfet.

Au soutien de leurs prétentions, ils faisaient principalement valoir que cette réglementation « Hoguet », édictée dans l’intérêt des vendeurs et des acquéreurs, n’était pas applicable aux conventions de rémunération conclues entre le mandataire initial et un négociant.

Toutefois, leurs prétentions sont rejetées par la Cour de cassation au regard du caractère d’ordre public des dispositions de la loi Hoguet : le droit à rémunération (commissions) du sous-mandant était conditionné à la possession d’une carte professionnelle ou à l’agrément préfectoral et ces derniers avaient exercé une activité habituelle de négociateur immobilier sans être titulaire de la carte professionnelle ni de l’attestation devant être visée par le préfet compétent, exigée pour les personnes habilitées par un agent immobilier à négocier pour son compte, par l’article 4 de la loi et l’article 9 du décret du 20 juillet 1972.

Ainsi, la cour a écarté leur droit à rémunération, non pas parce que les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d’application du 20 juillet 1972 seraient applicables aux conventions de rémunération conclues entre l’agent immobilier et ses sous-mandataires mais parce qu’ils avaient exercé, sans carte professionnelle et sans attestation d’habilitation, des activités habituelles d’entremise immobilière sans satisfaire aux conditions légales.

La carte professionnelle d’agent immobilier ne peut être délivrée qu’aux personnes satisfaisant à des conditions d’aptitude professionnelle, de garantie financière, d’assurance de responsabilité civile professionnelle, de capacité et de moralité.

Ainsi pour obtenir ou renouveler une carte professionnelle, vous devez présenter plusieurs pièces indispensables :

– justificatif d’aptitude professionnelle (Art. 9 à 16 du décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005 modifiant le décret du 20 juillet 1972).

– Attestation de garantie financière.

– Attestation d’assurance de responsabilité civile professionnelle.

– Extrait du registre du commerce et des sociétés datant de moins d’un mois

– Attestation d’ouverture du compte bancaire pour la mention « transactions sur immeubles et fonds de commerce »

– Attestation d’ouverture d’un compte bancaire ou postal au nom de chaque mandant pour la mention « gestion immobilière » lorsque la garantie résulte d’une consignation à la Caisse des Dépôts et Consignations

– Lieu d’exercice professionnel.

Il s’agissait, par conséquence de sanctionner des agents immobiliers de fait et les agents commerciaux immobiliers sans attestation d’habilitation qui même en présence d’un mandat écrit ne pouvait obtenir droit à commissions au regard des dispositions de la loi Hoguet.

Cour de cassation, 1re civ. 5 avril 2012 n° 11-15569

 


Posté le : 05 Sep 2014
Posté dans droit immobilier |

Dépôt de garantie : le locataire n’a pas à régler un second dépôt de garantie à l’acquéreur de l’immeuble

Une commune a acquis d’une société civile immobilière un ensemble immobilier donné à bail à une association. L’acte de vente ne comportant aucune stipulation particulière quant au sort du dépôt de garantie versé par l’association lors de son entrée dans les lieux.

Devenue propriétaire de l’immeuble, la commune a assigné l’association pour obtenir le paiement d’un nouveau dépôt de garantie. Elle est déboutée de sa demande de versement par la Cour d’appel.

Devant la Cour de cassation, elle soutient que le dépôt de garantie perçu par le bailleur originaire ne se transmet pas à l’acquéreur de l’immeuble loué à un tiers et en considérant que le dépôt de garantie avait été transféré à la commune par l’acte de vente de l’immeuble, la cour d’appel a violé les articles 1134 et 1743 du code civil.

Or, selon les dispositions de l’article 1692 du code civil, la vente ou la cession d’une créance comprend les accessoires de la créance, tels que caution, privilège et hypothèque.

Plus encore, l’article 1743 du code civil dispose que si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, ce qui induit que le contrat de location se poursuit nonobstant le changement du propriétaire des lieux.

Ces textes légaux trouvent application en l’espèce, puisque :

1°) dans la convention de location initiale, c’est-à-dire celle passée entre l’association et la SCI, il est précisé que le dépôt de garantie est versé par le locataire « pour garantir l’exécution de ses obligations », et il est au surplus, convenu que « le montant du dépôt de garantie sera fixe pendant toute la durée du bail » ;

2°) l’acte authentique signé entre la SCI et la commune transmet dans des termes sans équivoque le bail à l’acquéreur comme le montre la clause selon laquelle le représentant de la commune, « déclare être informé de l’existence de ladite convention conclue avec l’association » et dispense le notaire de la reproduire in extenso, attestant en être « parfaitement au courant pour le compte de la commune, qui, en sera de plein droit substituée », sans qu’aucune mention ne règle le sort du dépôt de garantie effectué par la locataire ;

Dans ces conditions, le bail passé entre la SCI et l’association a été transféré tous droits et obligations compris à la commune, laquelle s’est trouvée substituée au bailleur initial pour l’intégralité des clauses du contrat et de ses accessoires, de sorte que l’acquéreur ne disposant pas de plus de droits que son vendeur, la commune n’était pas fondée à réclamer à sa locataire le règlement d’un nouveau dépôt de garantie.

En conséquence, la commune est dépourvue de tout titre ou droit à obtenir en vertu du bail transmis, un nouveau dépôt de garantie.

La Cour de cassation a confirmé cette position en rappelant que la commune, qui s’était trouvée substituée au bailleur initial pour l’intégralité des clauses du contrat de bail et de ses accessoires, ne pouvait disposer de plus de droits que son vendeur, la cour d’appel, en a exactement déduit que la commune n’était pas fondée à réclamer à la locataire le règlement d’un nouveau dépôt de garantie.

(Cass. 3ème civ, 26 mars 2014, n° 13-10698)

 


Posté le : 07 Aug 2014
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