Comment faire si le syndic n’inscrit pas votre question à l’ordre du jour de l’assemblée générale ?

Vous devez tout d’abord adresser votre demande d’ordre du jour par lettre recommandée AR entre les deux assemblées générales et suffisamment de temps avant que le syndic n’adresse les convocations. Il est rappelé que le syndic doit adresser les convocations au moins 21 jours avant la tenue de l’assemblée générale.

En effet, afin d’éviter d’inscrire une question, le syndic prétend souvent que votre demande est arrivée trop tardivement. Le syndic peut écarter votre demande de résolution seulement si les convocations sont déjà établies et prêtes à être adressées aux copropriétaires.

Le syndic doit obligatoirement joindre à sa convocation les documents nécessaires pour voter chaque résolution (devis). Lors de l’assemblée, il faudra refuser de voter la résolution et si celle-ci est malgré tout soumise au vote elle pourra être annulée.

 Si vous avez adressé votre question dans les délais et que malgré tout, le syndic ne l’ajoute pas à l’ordre du jour, écrivez au syndic en lettre recommandée AR afin de lui demander d’adresser aux copropriétaires à ses frais un ordre du jour complémentaire. Si le syndic ne réagit pas, vous serez obligé de faire annuler les résolutions surtout s’il y a mise en concurrence entre le syndic en fonction et un nouveau syndic. Il ne faudra pas hésiter à saisir les tribunaux pour engager la responsabilité personnelle du syndic si l’omission de votre résolution vous cause un préjudice.

 Dans ce cas vous devrez contacter un avocat en droit de la copropriété pour étudier avec lui les chances de succès de cette procédure.

 Le syndic ne peut pas inclure dans une même question plusieurs points différents. Il doit y avoir un vote séparé pour chaque question mentionnée dans l’ordre du jour en vertu de l’autonomie des décisions. Parfois, pour s’assurer l’approbation de ses honoraires sans trop de difficulté, le syndic inclut dans a question sur le vote de travaux également le vote de ses honoraires. Or, cette pratique est totalement illégale depuis la loi de mobilisation pour le logement (loi Boutin du 25 mars 2009) qui modifie l’article 18-1 A  de la loi du 10 juillet 1965 pose pour principe que :

        seuls les travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic

        ces honoraires doivent être votés lors de la même assemblée que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.

Le syndic ne peut percevoir  d’honoraires spécifiques sur le seul fondement d’une clause son contrat stipulant un pourcentage déterminé ou minimal d’honoraires spécifiques ce qui reviendrait à dessaisir l’assemblée générale des prérogatives que lui reconnaît la loi en la matière.

Dans ces conditions, deux votes distincts doivent intervenir lors de la même assemblée : un vote approuvant ou non les travaux et un second vote sur le montant des honoraires pour ces travaux. Cela vous permettra de négocier plus aisément le montant des honoraires du syndic de copropriété puisque ce dernier ne peut plus fixer unilatéralement et par contrat le montant de ses honoraires pour les travaux.

Dans d’autres circonstances précédemment évoquées, il arrive que le syndic fasse voter son élection contre celle d’un concurrent en deux votes. Ainsi le syndic fait voter une première fois les copropriétaires sur sa réélection et ensuite sur l’élection du nouveau syndic.

Or, l’article 19 du décret du 17 mars 1967 dispose que : « Pour l’application du premier alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l’article 24 de la même loi, à moins que l’assemblée ne décide que la question sera inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure. Lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l’article 25 de la même loi. Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu’une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l’article 24 de la même loi :

 1° Le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l’article 11 ci-dessus n’ont pas à être renouvelées si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée ;

 2° Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s’est tenue l’assemblée générale au cours de laquelle la décision n’a pas été adoptée »

 Ainsi, le syndic doit faire voter sur sa réélection à la majorité de l’article 25 puis pour le nouveau syndic à l’article 25 et après à la majorité de l’article 24. Ainsi on votera sur les différents contrats de syndic à l’article 25 avant de voter si nécessaire à l’article 24.

Si jamais le syndic persiste à maintenir deux votes lorsqu’il y a concurrence, il faudra refuser de voter séparément pour chaque question puis faire annuler la résolution devant le Tribunal de Grande instance si elle est malheureusement votée.

Dans ces cas, les conseils précieux et avisés d’un avocat en droit de la copropriété vous seront utiles avant d’engager cette procédure sachant que vous disposerez d’un délai de deux mois à compter de la réception du procès-verbal de l’assemblée générale pour saisir le Tribunal.


Posté le : 16 Apr 2012
Posté dans copropriété |

8 Commentaires
8 Jun 2018 - 07:06:54
vincennes a dit:

bonjour
si la demande de non renouvellement du syndic n’est pas à l’ordre du jour, peut on quand même le faire?.
Nous voudrions aussi mandaté meilleure copro pour vérifier les comptes. Il parait qu’il suffit que le conseil syndic donne son accord. est ce bien le cas? merci pour votre aide

4 Oct 2017 - 04:10:40
richard de saint mande a dit:

Bonjour
sur la convocation de l’AG était inscrite une résolution travaux installation d’une rampe et aucun devis(ou appel d’offre) en annexe.
Je viens de recevoir mon appel de charges, alors que le PV n’est pas diffusé au bout de 3 mois(espéré fin septembre)et dans l’appel de charge figure le montant des travaux : 2.500 euros en appel de charges à payer.
Est ce legal?Les copropriétaires ayant donné pouvoir ont été utilisés pour voter une résolution sans en connaitre au préalable le cout et ne découvriront la décision qu’à postériori
merci pour votre réponse

17 Oct 2014 - 03:10:00
Sylvain Levallois a dit:

Monsieur,

Notre assemblée générale a eu lieu il y a 5 jours.

Consultés aupréalble tous les copropriétaires souhaitaient changer de Syndic.

Le Syndic à refusé de mettre à l’ordre du jour la demande de sa mise en concurrence avec d’autres cabinets de Syndic.

Il a prétexté que la demande (envoyée en AR plus de 30 jours avant)n’était pas recevable car il n’y avais pas le mot “résolution” dans la demande.

Dès lors, il a obligé l’ensemble des autres copropriétaires à voter pour lui…

D’autres copropriétaires ont pourtant fait des demandes, lesquelles ont visiblement étaient uniquement faites par téléphones.

Quels sont les recours possibles ?
Comment pouvoir attacquer ce dernier et quelles en sont les démarches ?
Quels seraient les frais de Justice et ces derniers peuvent-ils être pris en compte par un quelconque organisme ?

Cordialement,

Sylvain.

7 Sep 2014 - 09:09:12
eric de menton a dit:

Bonjour,
suite à une assemblée générale nous avons voté un devis pour l’installation d’une ligne électrique dans nos garages mais la personne qui devait exécuter les travaux s’est rétracté donc nous avons fait appel à une autre personne dont le devis est le double, devons nous faire une assemblée extraordinaire ou le syndic ou conseil syndical prend la décision.
Cordialement.

19 Dec 2012 - 08:12:30
Guillaume PIERRE a dit:

Cher Monsieur,
Il faut d’abord vérifier comment vous avez rédigé la résolution transmise au syndic qui doit être soumise au vote. En effet, je vous rappelle qu’il n’appartient pas au syndic de rédiger la résolution.
Si cette résolution est mal rédigée ou qu’il s’agit d’une “simple demande”, le syndic peut se prévaloir de l’absence de résolution.
De plus vous me parlez d’une question et non d’une demande de résolution ce qui n’est pas la même chose…!!
Cordialement

16 Dec 2012 - 09:12:05
sacristin a dit:

bonsoir,

j’avais demandé l’inscription en ordre du jour le 18 juin 2012 pour la prochaine assemblée (date connue par la suite soit le 20 décembre 2012) concernant le ravalement en demandant, entre autre, des devis sur la possibilité de changement de parement en partie. Or le syndic n’en a pas tenu compte, bien qu’il m’ait répondu le 18 juillet 2012 qu’il inscrirait cette question à l’ODJ. L’ODJ ne porte que sur le ravalement et ne propose que des solutions de changement global et non partiel. Je pense être enn draoit de faire annuler cette AG??
En vous remerciant.

22 Nov 2012 - 03:11:57
Guillaume PIERRE a dit:

Effectivement, rien n’empêche le copropriétaire de demander l’inscription à l’ordre du jour d’une résolution qui a été refusée l’année précédente. Peut-être que depuis l’arbre nécessite un élagage ou que ce copropriétaire cherche à démontrer un abus de majorité…Cordialement

22 Nov 2012 - 09:11:02
batarec a dit:

Nous sommes une copropriété horizontale.
Lors de l’AG 2012,un copropriétaire a demandé l’abattage d’un arbre, partie commune. Sa demande a été refusée.Les raisons invoquées n’ayant pas changé,peut-il remettre cette question à l’ordre du jour en AG 2013.

Merci pour votre réponse

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