Les personnes qui sont redevables des loyers

L’article 1728 du code civil oblige le locataire à payer le prix du bail aux termes convenus, mais n’impose aucune règle pour la détermination du montant du loyer. Le loyer résulte de la convention des parties qui sont libres de fixer à la fois la nature des prestations qui seront dues par le preneur et le montant de ces prestations.

Il s’agit à présent de déterminer les différentes personnes susceptibles de devoir payer un loyer et sous quelles conditions.

 a) Le locataire :

Le paiement du loyer est effectué par le locataire.

En cas de décès du locataire, le bailleur peut agir en paiement des arriérés locatifs contre ses héritiers s’ils ont accepté la succession.

En cas de cession du bail, le locataire-cédant est par principe dégagé de ses obligations envers le bailleur. Il n’est donc plus tenu au paiement des loyers en cas de défaillance des sous-cessionnaires. Une clause prévoyant la garantie soli-daire du cédant est nécessaire si le bailleur entend maintenir l’obligation du bailleur initial jusqu’au terme du bail. Le cessionnaire, comme le sous-locataire, est directement tenu envers le bailleur des obligations résultant du bail.

b) Les colocataires :

– en l’absence de clause de solidarité insérée dans le bail

Lorsque plusieurs personnes, notamment des concubins ont cosigné le bail, chaque locataire est en principe débiteur conjoint du loyer car il n’y a pas de présomption de solidarité des loyers pour les baux consentis à des colocataires. Le propriétaire ne peut donc obliger l’un des locataires à payer l’intégralité des loyers.

Ainsi, lorsqu’un bail a été consenti à deux locataires dont seul l’un d’eux a donné congé, a légalement justifié sa déci-sion la cour d’appel qui, pour débouter les propriétaires de leur demande en condamnation solidaire de leurs locataires à payer un solde de loyers pour la période où seul l’un d’eux est demeuré dans les lieux, a relevé que les parties n’avaient stipulé aucune clause de solidarité entre les preneurs .

Chaque locataire n’est tenu de payer qu’une partie de la dette, en principe une part égale à celle des autres. La réparti-tion de la dette peut être l’objet d’arrangement différent entre locataires mais il a été jugé que ces accords sur les moda-lités de paiement sont inopposables au bailleur, tiers à la convention. les locataires qui ont payé la quote-part du loyer du locataire ayant donné congé ont le droit d’agir en remboursement contre celui-ci.

Le locataire qui quitte les lieux sans donner congé reste redevable pour sa part des arriérés de loyers qui ont commencé après son départ.

– en présence d’une clause de solidarité dans le bail

Très souvent dans la pratique, le bailleur insère dans le bail une clause de solidarité.

Cette clause joue pendant toute la durée du bail et le congé délivré par un des locataires en cours du contrat ne le libère pas de son obligation solidaire qui doit durer au profit du bailleur pendant toute la durée du bail initial.

En revanche, le congé donné par un colocataire avant la tacite reconduction produit effet pour le terme du bail et si le bail est poursuivi par l’autre preneur, le locataire sortant ne peut être tenu au paiement des loyers dus à l’occasion du bail reconduit qui est un nouveau bail.

Si le colocataire doit payer les loyers jusqu’à la fin du bail, malgré le congé délivré, son obligation ne s’étend pas à l’indemnité d’occupation qui intervient nécessairement après que la fin du bail et qui est une dette « extracontrac-tuelle ».

c) Les époux :

L’époux, même non signataire du bail, qui est devenu co-titulaire du bail par l’effet de l’article 1751 du Code civil :

« Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité »

Cet époux doit le paiement des loyers et accessoires à défaut par l’autre époux d’en régler le montant, cette obligation ne pouvant cesser que par l’attribution du droit au bail à l’un des époux, en cas de divorce ou de séparation de corps.

Les époux sont solidairement tenus des dettes de loyers qui sont des dettes ménagères au sens de l’article 220 du Code civil.

Une épouse autorisée à résider séparément de son mari ne peut tirer argument de cette situation pour prétendre qu’elle n’est pas tenue solidairement au paiement des arriérés des loyers du logement commun. La séparation de fait demeure également sans conséquence sur l’obligation solidaire des deux époux.

Seule la mention légale du jugement de divorce ou l’attribution expresse du droit au bail par la juridiction saisie de la demande en divorce conformément à l’article 1751 du Code civil pourraient avoir un effet quant au débiteur du loyer.

Après la résiliation du bail, la solidarité pour le paiement de l’indemnité d’occupation des lieux par un époux ne joue que si cette dernière a un caractère ménager.

d) Les personnes pacsés :

La conclusion d’un pacte civil de solidarité n’a pas d’incidence sur la situation locative des partenaires. À la différence des époux, ils ne sont pas de droit investis chacun d’un titre locatif personnel sur le logement pris en location. Pour être colocataire, il faut que chacun d’eux ait signé le bail. Mais concernant le paiement des loyers, le pacte civil de solidarité a une incidence sur le bail puisque les partenaires sont solidairement tenus des dettes de loyer, par application de l’ar-ticle 515-5 du Code civil.

e) La caution :

Le bailleur exige souvent à titre de garantie de paiement le cautionnement d’un tiers, personne privée ou établissement bancaire. Par application de l’article 2288 du Code civil, le tiers garant est en principe un débiteur accessoire : “Celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même”. Mais l’insertion d’une clause de solidarité dans l’engagement de caution permet au bailleur, sitôt connue la défaillance du locataire, de demander au garant de prendre directement sa place pour les loyers à payer.

Le contrat de cautionnement doit contenir les formalités prescrites par l’article 1326 du Code civil, c’est-à-dire compor-ter la signature de celui qui souscrit l’engagement ainsi que la mention écrite par lui-même de la somme pour laquelle il s’engage.

La personne qui s’est engagée en qualité de caution solidaire à l’exécution de toutes les obligations incombant aux pre-neurs si ceux-ci n’y satisfaisaient pas eux-mêmes, est tenue dans les mêmes conditions, notamment quant aux modes de preuve de la créance des bailleurs, au paiement des réparations locatives

La caution qui s’est engagée à garantir les dettes nées du contrat de location demeure tenue tant que le bail n’a pas pris fin. Elle n’est donc pas libérée de ses engagements par le décès du débiteur principal.

À l’expiration du bail, en revanche, la caution cesse par application de l’article 1740 du Code civil et ne s’étend pas aux obligations résultant de la prolongation. Mais la caution peut être étendue à la prolongation du bail initial en cas d’en-gagement exprès de la caution. C’est ce qui ressort d’une clause aux termes de laquelle il est prévu que “cet engagement sera valable jusqu’à l’extinction des obligations du locataire, son bail pouvant être reconduit tacitement, légalement ou conventionnellement”.

 


Posté le : 16 May 2014
Posté dans droit immobilier |

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