Vendeur professionnel : quand le vendeur profane d’un immeuble est assimilé à un vendeur professionnel

Il est rappelé les dispositions de l’article 1643 du Code civil : « le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à garantie.

L’acte de vente d’une maison contient une clause d’exonération de garantie stipulant que l’acquéreur « prend le bien vendu dans l’état où il se trouve actuellement, sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison : soit de l’état des bâtiments et des locaux vendus, vices de construction et autres ».

Bien évidemment cette clause peut être écartée si le vendeur a eu connaissance du vice lors de la vente, ou s’il est un vendeur professionnel averti étant précisé que c’est à l’acquéreur et son assureur d’établir que ce vendeur avait la qualité de professionnel et était présumé à ce titre connaître le vice affectant- en l’espèce la cheminée – ou qu’il avait connaissance du vice caché lors de la vente.

Le vendeur se défendait d’être un vendeur « professionnel » en démontrant qu’au cours de sa vie professionnelle, il n’a occupé que des emplois de plaquiste et d’électricien et donc qu’il ne possédait donc aucune compétence particulière en matière de construction de cheminée à foyer ouvert ou fermé. Dans ces conditions,  il ne pouvait être considéré comme un professionnel averti présumé connaître les vices de construction affectant la cheminée lors de la conclusion de la vente de l’immeuble.

Or, il résulte du rapport d’expertise que c’est ce vendeur qui a lui-même conçu et installé la cheminée litigieuse et qu’en tant que non professionnel, il ne connaissait pas les règles techniques applicables aux cheminées. Il ne pouvait donc lui être reproché de ne pas avoir informé les acquéreurs de la non-conformité de la cheminée aux règles de sécurité et aux règles de l’art.

Mais la cour de cassation ne suit pas cette argumentation. En effet, elle considère que doit être assimilé au vendeur professionnel (tenu de connaître les vices de l’immeuble vendu) le vendeur qui, en concevant et en installant la cheminée à l’origine des dommages subis, s’est comporté en qualité de maître d’œuvre.

Ainsi, même en n’étant pas du métier, le vendeur de l’immeuble qui avait lui-même conçu et installé la cheminée, à l’origine de l’incendie qui a détruit les étages supérieurs et la toiture de l’immeuble, doit être assimilé à un professionnel, présumé connaître les vices de construction affectant le bien.

(Cass 3ème civ, 10 juillet 2013, n° 12-17149)


Posté le : 19 Sep 2013
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