Un agent immobilier, chargé par un promoteur immobilier de commercialiser divers programmes, avait confié à un agent commercial un mandat de négociation, lequel avait chargé une personne de prospecter la clientèle après signature d’un mandat de commercialisation qui prévoyait le versement d’une commission.
L’agent commercial réclamait à l’agent immobilier le paiement de commissions pour les ventes conclues, tandis que le prospecteur formulait la même demande auprès de l’agent commercial.
La cour d’appel allait les débouter de leur demande au motif qu’ils avaient exercé leur activité de façon illicite au regard des dispositions de la loi Hoguet dès lors qu’ils ne justifiaient pas avoir été titulaires, au moment des faits, de la carte professionnelle d’agent immobilier ou d’une attestation d’habilitation délivrée par l’agent immobilier sous-mandant et visée par la préfecture.
On rappelle en effet que la loi Hoguet dispose que pour exercer une activité d’intermédiaire immobilier il faut être soit détenteur de la carte professionnelle prévue à l’article 3 de la loi « Hoguet » n° 70-9 du 2 janvier 1970, soit être habilité par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, étant précisé qu’il doit justifier de la qualité et de l’étendue de ses pouvoirs par la production d’une attestation en bonne et due forme et visée par le préfet.
Au soutien de leurs prétentions, ils faisaient principalement valoir que cette réglementation « Hoguet », édictée dans l’intérêt des vendeurs et des acquéreurs, n’était pas applicable aux conventions de rémunération conclues entre le mandataire initial et un négociant.
Toutefois, leurs prétentions sont rejetées par la Cour de cassation au regard du caractère d’ordre public des dispositions de la loi Hoguet : le droit à rémunération (commissions) du sous-mandant était conditionné à la possession d’une carte professionnelle ou à l’agrément préfectoral et ces derniers avaient exercé une activité habituelle de négociateur immobilier sans être titulaire de la carte professionnelle ni de l’attestation devant être visée par le préfet compétent, exigée pour les personnes habilitées par un agent immobilier à négocier pour son compte, par l’article 4 de la loi et l’article 9 du décret du 20 juillet 1972.
Ainsi, la cour a écarté leur droit à rémunération, non pas parce que les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d’application du 20 juillet 1972 seraient applicables aux conventions de rémunération conclues entre l’agent immobilier et ses sous-mandataires mais parce qu’ils avaient exercé, sans carte professionnelle et sans attestation d’habilitation, des activités habituelles d’entremise immobilière sans satisfaire aux conditions légales.
La carte professionnelle d’agent immobilier ne peut être délivrée qu’aux personnes satisfaisant à des conditions d’aptitude professionnelle, de garantie financière, d’assurance de responsabilité civile professionnelle, de capacité et de moralité.
Ainsi pour obtenir ou renouveler une carte professionnelle, vous devez présenter plusieurs pièces indispensables :
– justificatif d’aptitude professionnelle (Art. 9 à 16 du décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005 modifiant le décret du 20 juillet 1972).
– Attestation de garantie financière.
– Attestation d’assurance de responsabilité civile professionnelle.
– Extrait du registre du commerce et des sociétés datant de moins d’un mois
– Attestation d’ouverture du compte bancaire pour la mention « transactions sur immeubles et fonds de commerce »
– Attestation d’ouverture d’un compte bancaire ou postal au nom de chaque mandant pour la mention « gestion immobilière » lorsque la garantie résulte d’une consignation à la Caisse des Dépôts et Consignations
– Lieu d’exercice professionnel.
Il s’agissait, par conséquence de sanctionner des agents immobiliers de fait et les agents commerciaux immobiliers sans attestation d’habilitation qui même en présence d’un mandat écrit ne pouvait obtenir droit à commissions au regard des dispositions de la loi Hoguet.
Cour de cassation, 1re civ. 5 avril 2012 n° 11-15569