L’assemblée générale des copropriétaires prend les décisions pour la copropriété. Elle vote le budget, approuve les comptes de la copropriété et les travaux. Elle élit le conseil syndical et décide d’engager des actions en justice à l’exception des actions en recouvrement de charges de copropriété qui relèvent du syndic.
L’assemblée générale peut être :
– ordinaire : elle approuve les comptes de l’année écoulée
– extraordinaire : on ne vote pas les comptes mais il s’agit de décisions importantes concernant le sort de la copropriété comme la modification du règlement de copropriété
– spéciale : dans ce cas, elle réunit uniquement les copropriétaires concernés par la question en débat.
Le syndic fixe l’ordre du jour avec l’aide du conseil syndical. Ainsi, il doit soumettre un projet d’ordre du jour avant l’envoi des convocations. L’ordre du jour intègre toutes les questions posées au syndic depuis la précédente assemblée générale et doit comporter les devis en cas de vote sur des travaux. Attention, vous ne pouvez pas compléter l’ordre du jour avec de nouvelles questions une fois que les convocations sont établies et prêtes à être envoyées par le syndic. Si vous avez omis une question vous serez dans l’obligation d’attendre l’assemblée générale suivante…Il est maintenant exigé que, outre la demande d’inscription à l’ordre du jour, soit notifié en même temps un projet de résolution. La notification du projet de résolution par le copropriétaire demandeur doit être nécessairement effectuée. A défaut, la décision qui interviendrait risquerait d’être déclarée invalide. Les copropriétaires doivent maintenant obligatoirement formaliser leur demande, l’expliciter et la détailler en en faisant une synthèse dans un projet de résolution.
Le syndic a un délai minimum à respecter pour adresser cette convocation qui est de 21 jours francs avant la date prévue pour la réunion de l’assemblée générale. Ainsi ce délai commence à courir à compter du lendemain du jour de la présentation de la lettre recommandée au domicile du copropriétaire.
La convocation doit contenir tous les documents nécessaires au vote :
– l’état des finances du syndicat des copropriétaires avec la liste des débiteurs de la copropriété. La loi informatique et Liberté ne fait pas obstacle à la communication de cette liste qui est indispensable pour assurer le recouvrement des charges de copropriété au profit du syndicat. S’agissant d’un document interne de la copropriété, il peut être diffusé entre copropriétaires pour les informés des procédures en recouvrement de créances engagées par le syndic ;
– Le compte de gestion général ;
– L’avis du conseil syndical pour les sommes dépassant le montant voté par l’assemblée générale (puisque la loi oblige le syndic à consulter le conseil syndical lorsque des dépenses dépassent une somme fixée à l’avance par l’assemblée)
– Le projet de budget pour l’année à venir ;
– Les contrats et devis pour les travaux à approuver ;
Et tous les projets de résolution qu’il s’agisse de la modification du règlement de copropriété, d’autorisation de travaux d’un copropriétaire, de cession de partie commune, etc…
L’assemblée générale ne peut valablement délibérer que si tous ces documents sont joints à la convocation. Seul le Tribunal de Grande instance pourra décider d’annuler une décision non valide en l’absence de communication des documents. Pour faire annuler une décision votée dans ces conditions, il faudra obligatoirement contacter un avocat en droit de la copropriété afin d’engager cette procédure. En effet, la Cour de cassation précise qu’une délibération d’assemblée générale même illégale est valable tant qu’elle n’a pas été annulée. Aussi, il faudra assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance. Mais de perdez pas de temps pour agir car cette action en nullité n’est possible dans les deux mois de la réception en LRAR du procès-verbal de l’assemblée générale. L’avocat devra signifier par voie d’huissier son assignation au syndicat des copropriétaire représenté par son syndic avant l’expiration de ce délai sachant seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir.