Une commune a acquis d’une société civile immobilière un ensemble immobilier donné à bail à une association. L’acte de vente ne comportant aucune stipulation particulière quant au sort du dépôt de garantie versé par l’association lors de son entrée dans les lieux.
Devenue propriétaire de l’immeuble, la commune a assigné l’association pour obtenir le paiement d’un nouveau dépôt de garantie. Elle est déboutée de sa demande de versement par la Cour d’appel.
Devant la Cour de cassation, elle soutient que le dépôt de garantie perçu par le bailleur originaire ne se transmet pas à l’acquéreur de l’immeuble loué à un tiers et en considérant que le dépôt de garantie avait été transféré à la commune par l’acte de vente de l’immeuble, la cour d’appel a violé les articles 1134 et 1743 du code civil.
Or, selon les dispositions de l’article 1692 du code civil, la vente ou la cession d’une créance comprend les accessoires de la créance, tels que caution, privilège et hypothèque.
Plus encore, l’article 1743 du code civil dispose que si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine, ce qui induit que le contrat de location se poursuit nonobstant le changement du propriétaire des lieux.
Ces textes légaux trouvent application en l’espèce, puisque :
1°) dans la convention de location initiale, c’est-à-dire celle passée entre l’association et la SCI, il est précisé que le dépôt de garantie est versé par le locataire « pour garantir l’exécution de ses obligations », et il est au surplus, convenu que « le montant du dépôt de garantie sera fixe pendant toute la durée du bail » ;
2°) l’acte authentique signé entre la SCI et la commune transmet dans des termes sans équivoque le bail à l’acquéreur comme le montre la clause selon laquelle le représentant de la commune, « déclare être informé de l’existence de ladite convention conclue avec l’association » et dispense le notaire de la reproduire in extenso, attestant en être « parfaitement au courant pour le compte de la commune, qui, en sera de plein droit substituée », sans qu’aucune mention ne règle le sort du dépôt de garantie effectué par la locataire ;
Dans ces conditions, le bail passé entre la SCI et l’association a été transféré tous droits et obligations compris à la commune, laquelle s’est trouvée substituée au bailleur initial pour l’intégralité des clauses du contrat et de ses accessoires, de sorte que l’acquéreur ne disposant pas de plus de droits que son vendeur, la commune n’était pas fondée à réclamer à sa locataire le règlement d’un nouveau dépôt de garantie.
En conséquence, la commune est dépourvue de tout titre ou droit à obtenir en vertu du bail transmis, un nouveau dépôt de garantie.
La Cour de cassation a confirmé cette position en rappelant que la commune, qui s’était trouvée substituée au bailleur initial pour l’intégralité des clauses du contrat de bail et de ses accessoires, ne pouvait disposer de plus de droits que son vendeur, la cour d’appel, en a exactement déduit que la commune n’était pas fondée à réclamer à la locataire le règlement d’un nouveau dépôt de garantie.
(Cass. 3ème civ, 26 mars 2014, n° 13-10698)