La clause de garantie solidaire dans la cession de bail commercial

En cas de cession d’un bail commercial, il est prévu dans un contrat de bail commercial une clause qui oblige le cédant à garantir le paiement des loyers et/ou les charges en cas de défaillance de l’acquéreur de son bail.

La cour d’appel de Paris a précisé que cette garantie s’explique par le fait que le bailleur a pu librement choisir, dans le bail initial, la personne à laquelle il confie son bien et par conséquent vérifier sa solvabilité et ses qualités de bon père de famille appelé à prendre soin de la chose louée. Il en est différemment du cessionnaire qui est imposé par le preneur initial au bailleur sans possibilité pour celui-ci d’interdire cette cession, par application de l’article 35-1 du décret du 30 septembre 1953.

L’engagement du preneur cédant son droit au bail de demeurer garant solidaire du cessionnaire pour le paiement des loyers et charges et toutes les conditions du bail, s’analyse en un engagement de codébiteur solidaire et non en un engagement de caution (CA Paris, 16e ch. A, 13 juin 2001 : JurisData n° 2001-168863). Puisqu’il ne s’agit pas d’un cautionnement, le bailleur n’est donc tenu d’aucune obligation d’information au titre des difficultés de paiement du loyer par le cessionnaire.

De plus en plus de conflits apparaissent dans la mesure où les cédants sont prévenus au dernier moment des difficultés financières de l’acquéreur ou des sous-acquéreurs du bail.

Cette clause peut avoir une portée plus ou moins large suivant sa rédaction. Si la clause ne vise à garantir que les loyers, le bailleur ne pourra poursuivre le cédant pour manquement aux autres obligations découlant du bail comme les impôts fonciers, les réparations locatives ou les indemnités d’occupation. Si l’exécution des conditions du bail visée par ladite clause comprend notamment l’obligation de restituer les lieux, la garantie du cédant s’étend au paiement de l’indemnité d’occupation due par le cessionnaire devenu occupant sans droit ni titre jusqu’à la libération des lieux loués.

Cette garantie solidaire ne joue que pendant la durée du bail lui-même. Le preneur ne peut être condamné solidairement avec le cessionnaire au paiement des loyers échus après cette date, ni au paiement des réparations locatives, les dégradations n’ayant été constatées qu’après cette date. Elle ne s’applique pas au bail renouvelé dans la mesure où le bail renouvelé est justement un nouveau bail.

La clause selon laquelle « aucune cession de droit au bail ne pourra être faite par le preneur si ce n’est en demeurant garant et répondant solidairement de tous cessionnaires successifs tant pour le paiement des loyers que pour l’entière exécution des charges, clauses et conditions du présent bail et des actes qui pourront suivre », ne doit pas s’interpréter comme une clause à effet perpétuel. Il faut donc en déduire que la garantie solidaire du cédant prend fin à l’expiration du bail en cours.

Suffisamment bien rédigée, la clause de solidarité permet au bailleur de mettre en cause la responsabilité du cédant et des acquéreurs successifs du droit au bail afin d’obtenir la régularisation des obligations contractuelles inexécutées. Elle peut prévoir que le cessionnaire devra régulariser des dettes nées antérieurement à la cession, comme :

– des loyers impayés par le cédant,

– des réparations locatives non réglées,

– une indemnisation en fin de bail du fait de l’obligation de restituer les lieux en bon état.