La location saisonnière

La location saisonnière est régie par le Code Civil en ses articles 1709 et suivants et depuis 2006 par le Code du tourisme.
Une location saisonnière est appelée à durer un temps nécessairement plus court qu’une autre location, ce qui, en toute logique, conduit à opposer la location saisonnière aux locations de droit commun.
Le caractère saisonnier d’une location entraîne donc non seulement une référence au temps, inévitablement précaire, mais aussi des caractères spécifiques.

– l’obligation d’une déclaration préalable
Le logement meublé doit faire l’objet d’une déclaration préalable.
Depuis la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009 , l’article L 324-1-1 du Code du tourisme prévoit l’obligation pour toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, d’en faire préalablement la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
La loi ALUR du 24 mars 2014 est venue compléter l’article L 324-1-1 et préciser que cette déclaration préalable n’était pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié, à savoir que le logement doit être occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.
Cette déclaration préalable est nécessaire d’une part pour éviter le caractère occulte des revenus générés par la location, d’autre part pour permettre une information du public et le contrôle, notamment de la décence, des logements proposés à la location.
Le non-respect de l’obligation de déclaration d’un meublé de tourisme, punie des peines prévues pour les contraventions de la troisième classe.

– Une location conforme aux règles de sécurité
Les piscines doivent être munies, depuis le 1er mai 2004, d’un dispositif de sécurité normalisé pour prévenir le risque de noyade (CCH, art. L. 128-1 et 2),
Les logements doivent être équipés d’un détecteur de fumée normalisé pour prévenir les incendies, dont le bon fonctionnement doit être vérifié lors de l’établissement des lieux d’entrée ( CCH, art. L 129-8 et R. 129-12 et 13).

– Une location saisonnière décente
Dans le cadre d’une location saisonnière, le critère de décence n’est pas prévu par les dispositions législatives en vigueur et le logement n’a pas à répondre aux critères de décence fixés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Toutefois, la sanction du défaut de délivrance d’un logement décent reste celle de l’inexécution contractuelle : action en résiliation ou exécution forcée.

– Une location saisonnière en bon état d’usage et de réparation
Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce, et de diligenter, pendant la durée du bail, toutes les réparations autres que les locatives qui peuvent devenir nécessaires.

– Le paiement du loyer par le locataire
Dans le cadre de la location saisonnière, le critère de solvabilité est très différent du droit commun compte tenu de la durée réduite du bail. Si le versement d’arrhes ou d’acompte permet de garantir une partie du paiement du loyer, le bailleur devra s’assurer du paiement du solde des sommes dues en réclamant :
– soit le règlement lors de l’arrivée du locataire,
– soit en obtenant ses coordonnées bancaires pour un paiement au fur et à mesure ou à l’issue du séjour lorsque celui-ci est de longue durée,
– soit par la remise d’un chèque provisionné.

– La durée du contrat de location saisonnière
La durée de principe de la location saisonnière a été définie par la loi n° 70-9 dite Hoguet du 2 janvier 1970 règlementant les conditions d’exercice des activités relatives à la gestion des immeubles, dans les termes suivants : « est considérée comme une location saisonnière, pour l’application de la présente loi, la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs ».
Cette durée maximale de 90 jours, non modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014, n’est imposée qu’aux locations saisonnières conclues par un agent immobilier ou autre intermédiaire soumis à la loi Hoguet.
L’arrêté du 16 mai 1967 ne limite quant à lui pas la durée de la location, mais spécifie le caractère de vacances : « par location saisonnière, il faut entendre des locations en meublé consenties à l’occasion de vacances, quelle que soit la durée de location ou le mode de location».En tout état de cause, il s’agit d’une location de courte durée que celle-ci soit consentie à la semaine, à la quinzaine, au mois ou encore pour la saison.

– La fin de la location saisonnière
Le contrat de location saisonnière étant à durée nécessairement déterminée, il prend fin par l’arrivée du terme.Il n’est donc pas nécessaire de donner congé.
Le départ anticipé du locataire n’entraîne pas résiliation du bail sauf clause contraire.
Il est tout à fait possible de renouveler un bail de location saisonnière à condition que le délai des 90 jours ne soit pas dépassé (pour un professionnel) et que l’unité d’hébergement ne soit pas déjà réservée pour des tiers. Mais il n’est pas possible de prévoir un renouvellement tacite qui serait contraire à l’essence même de la location saisonnière.

– le loyer d’une location saisonnière
La location saisonnière n’est pas un contrat à titre gratuit et doit donc stipuler le paiement d’un prix en contrepartie de la mise à disposition des locaux. Ce prix est fixé librement par les parties.

La pratique des coffrets cadeaux (type smartbox, wonderbox) a été assimilée depuis la loi n°2009-888 du 22 juillet 2009 à la vente d’un forfait ou d’un séjour. Aussi, le vendeur est tenu d’une obligation d’information précontractuelle sur le contenu des prestations, le prix et ses modalités de paiement, les conditions d’annulation et, le cas échéant, les modalités de passage des frontières (C. tourisme, art. L. 211-8 et 16). En outre, le prix stipulé au contrat n’est pas révisable, sauf exceptions datant de plus de 30 jours, avant la date du départ liées aux taxes ou au taux de change (C. tourisme, art. L. 211-12). Si un évènement de force majeure se produit, le vendeur doit informer le consommateur de la possibilité de résilier le contrat ou d’accepter la solution de remplacement prévue (C. tourisme, art. L. 211-13) par écrit et sans frais.
Certaines communes touristiques et stations classées peuvent imposer le paiement d’une taxe de séjour forfaitaire due par personne et par jour et varie en fonction du niveau de confort et de classement de l’unité d’hébergement.

– Le versement d’une somme d’argent au titre de la réservation de la location saisonnière
La réservation de la location saisonnière, s’accompagne la plupart du temps du versement d’une somme d’argent à titre de garantie.
Il est indispensable de vérifier la qualification juridique que le bailleur a voulu donner à cette somme.
En effet, « sauf stipulation contraire du contrat, les sommes versées sont des arrhes, ce qui a pour effet que chacun des contractants peut revenir sur son engagement, le consommateur en perdant les arrhes, le professionnel en les restituant au double » (C. consom., art. L. 114-1).
Si le locataire verse des arrhes, il peut renoncer à la location en les abandonnant. Le propriétaire peut lui aussi y renoncer en remboursant le double de leur montant.
S’il s’agit d’un acompte, en revanche, le contrat est définitif et la somme sera imputée sur les loyers. Si le locataire se désiste, il devra en principe la totalité du prix. Si le propriétaire renonce à louer, le locataire peut lui réclamer des dommages et intérêts.
Si la location est conclue entre non professionnels, s’il s’agit d’un dédit, le bailleur peur renoncer à la location en remboursant la somme versée.
Lorsqu’un intervenant est partie au contrat, les versements accompagnant la réservation d’une location saisonnière ne peuvent intervenir plus de 6 mois avant la remise des clefs, ni excéder 25 % du montant total du loyer.
Le solde ne peut être exigé qu’un mois, au plus tôt, avant l’entrée dans les lieux.

– Le dépôt de garantie de la location saisonnière
Il est conseillé au loueur de réclamer au locataire le paiement d’un dépôt de garantie pour prévenir d’éventuelles dégradations qui viendraient à être constatées au terme de la location.
À défaut, si l’état des lieux de sortie n’est pas réalisé et si la preuve des dégradations par un autre moyen n’a pas été faite, le bailleur est alors tenu de restituer le dépôt de garantie au preneur.
La loi ALUR du 24 mars 2014 a prévu que le dépôt de garantie dans le cadre d’un bail d’habitation devait être restitué dans un délai de deux mois sauf lorsque des lieu de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée et qu’il n’y a donc aucune remise en état à envisager. Le délai de restitution est alors d’un mois.