Agent immobilier : quelle responsabilité ?

On distingue toujours deux sortes de responsabilité : contractuelle ou délictuelle.

La responsabilité de l’agent a un fondement contractuel lorsque le dommage est causé à l’un de ses clients après la signature d’un mandat et délictuel à l’égard des autres.

1) Le devoir de conseil de l’agent immobilier

Il résulte du mandat signé avec son client. Il est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de son mandant mais d’une part, cette obligation n’est que de moyens d’autre part elle s’apprécie en fonction des connaissances des parties.

A titre d’exemples, l’agent immobilier doit :

– vérifier le caractère constructible ou non du terrain vendu

– donner une valeur exacte du bien à vendre, si le bien est sur ou sous-évalué par son  mandant.

– lorsque le cas se présente d’une vente pour acheter un autre bien conseiller son mandant d’insérer, dans son engagement d’achat à terme, une condition suspensive relative à la vente de son propre bien, et au moins de s’assurer qu’il disposerait en temps utile des fonds nécessaires à l’acquisition.

– informer l’acheteur de l’immeuble vendu par son intermédiaire de l’existence des désordres apparents qui affectent celui-ci, encore faut-il que ces désordres soient réellement apparents.

–  vérifier que l’immeuble vendu par ses soins est conforme à la description qui en a été faite aux acquéreurs.

2) Les obligations de l’agent immobilier en matière de vente immobilière

En sa qualité de professionnel de la cession de fonds de commerce, il doit vérifier les conditions financières dans lesquelles l’acquéreur envisage de réaliser son offre d’achat. L’agent immobilier qui n’informe pas les acquéreurs d’un fonds de commerce de l’absence de droit au renouvellement du bail en raison de sa date d’expiration commet une faute.

Cela paraît évident mais l’agent immobilier doit vérifier en consultant le titre de propriété, si l’immeuble en vente peut être affecté à l’usage auquel l’acheteur le destine, sous peine d’engager sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de celui-ci.

3) Les obligations de l’agent immobilier en matière de gestion

L’agent immobilier auquel est confiée la gérance d’un appartement doit s’assurer – par des vérifications sérieuses – de la solvabilité réelle du preneur.

Il doit également réclamer aux locataires l’attestation d’assurance exigée par l’article 7 de la loi du 6 juill. 1989.

4) Les obligations de l’agent immobilier en matière de rédacteur d’acte

L’agent immobilier doit s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de l’acte qu’il rédige même à l’égard de l’autre partie.

En ne s’assurant pas du consentement du bailleur, un agent immobilier a proposé à la signature des parties un acte de cession de bail commercial privé de tout effet, manquant ainsi à ses obligations de façon totale et définitive, de telle sorte que le cessionnaire n’a pu bénéficier de cette cession et a été contraint de conclure un nouveau bail à des conditions différentes.

La qualité de mandataire, professionnel de l’immobilier, interdisait à l’agent de tromper, volontairement ou non, le cocontractant de sa mandante, en insérant ou en laissant subsister dans l’acte une clause nulle, génératrice d’un préjudice.

5) Les limites aux obligations de l’agent immobilier : la négligence du client

Le manquement du professionnel à son obligation de conseil et d’information ne dispense pas le client de tout devoir de prudence et de diligence.

Le client avait lui-même commis une imprudence de sorte que la faute de l’agent immobilier n’avait pas été la cause exclusive de son dommage, en décidant qu’il avait concouru pour partie à la réalisation de son préjudice.

La gravité de la faute de l’agent immobilier peut ainsi être réduite par l’imprudence commise par le mandant qui avait signé le bail en sachant que la caution ne s’était pas engagée.

La responsabilité de l’agent immobilier n’est pas effacée par les fautes du notaire qui a concouru à la réalisation du dommage.