Le propriétaire d’une maison avait fait réaliser des travaux portant sur la transformation d’un vide-sanitaire en garage et locaux annexes, la modification d’une partie de la charpente pour aménager une mezzanine, la transformation de certaines baies de la façade arrière de ce pavillon pour créer des portes fenêtres.
Ce propriétaire décida de vendre son pavillon en avril 2004. Un an après la vente, les acquéreurs assignent leur vendeur en référé afin que soient examinés les désordres d’affaissement et la présence d’amiante constatée par le couvreur qui avait été appelé pour des problèmes d’infiltration.
L’expert judiciaire, ainsi désigné, conclut que le vendeur a réalisé des travaux importants comportant des vices de conception et d’exécution affectant la solidité de l’immeuble et le rendant impropre à un usage normal.
Sur la base de ce rapport, la cour retient le principe de la responsabilité du vendeur, ès-qualités de cons-tructeur, et rejettent l’argument de prescription invoqué par ce vendeur.
Le vendeur soutenait à l’appui de son pourvoi formé à l’encontre de l’arrêt ainsi attaqué :
- que l’action en responsabilité doit être exercée dans le délai de 10 ans qui suit la réception ;
- que le point de départ devait être fixé au jour de l’achèvement des travaux le 9 avril 1994 (soit dix ans avant la vente) et que l’action en garantie devait donc être engagée avant cette date ;
- que la date à prendre en considération n’était non pas celle de la mutation de propriété mais celle de l’en-gagement de l’action et qu’elle ne pouvait pas être antérieure au 27 janvier 2005, date de l’assignation, les juges du fond avaient violé les articles 1792-1 et 1792-4-1 anciennement 2270 du Code civil.
Mais la Cour de cassation ne suit pas ce raisonnement et sanctionne la Cour d’appel en précisant que la date à prendre en considération pour apprécier si l’action est prescrite à l’égard du vendeur après achève-ment n’est pas la date de la vente mais la date de l’action.
I) Le vendeur après achèvement peut être un particulier
Le principe n’est pas nouveau. Le vendeur après achèvement n’est pas cantonné au professionnel de l’im-mobilier mais peut être un particulier qui a fait construire ou qui a construit lui-même.
La jurisprudence a en effet admis que le vendeur non professionnel qui a, préalablement à la vente, cons-truit était réputé constructeur et tenu des obligations légales de ce dernier.
Dans ces conditions, la clause de garantie des vices cachés prévue à l’acte de vente est inapplicable.
Compte-tenu de la réalisation des travaux importants portant sur des éléments essentiels de la construc-tion, le vendeur ès-qualités de constructeur était susceptible de voir sa garantie retenue.
II) La recevabilité de l’action de l’acquéreur s’apprécie à la date de son action et non de la vente
L’arrêt rapporté traite également de la recevabilité de l’action de l’acquéreur à l’encontre du constructeur.
La recevabilité de la demande s’apprécie à la date de l’action engagée.
Mais à compter de quelle date en l’absence de réception de l’ouvrage ?
Le point de départ de la garantie se heurte à une difficulté pratique tenant à l’absence de réception de l’ou-vrage.
En effet, la réception n’a pas de raison d’être dans l’hypothèse où le maître d’ouvrage réalise lui-même l’ouvrage, c’est le cas de nombreux bricoleurs du dimanche.
En l’absence de réception autour de quel événement convenait-il d’articuler la garantie légale ?
En l’espèce, le vendeur soutenait que sa responsabilité, en tant que constructeur, ne pouvait être recher-chée que dans les dix ans de l’achèvement des travaux.
L’acquéreur, quant à lui, soutenait qu’elle s’appréciait par rapport à la date de la vente de l’ouvrage, solution peu réaliste quand les travaux s’avèrent avoir été réalisés plusieurs années avant.
Il est cependant choquant que le vendeur puisse se prévaloir d’une prescription à l’égard de son acquéreur alors même qu’il n’a pas cru bon d’informer son acquéreur sur les travaux qu’il avait lui-même réalisés.
Ceci est d’autant plus choquant qu’en l’espèce, le notaire rédacteur de l’acte avait interrogé le vendeur sur la désignation du bien différente de celle du titre de propriété et lui avait demandé de lui préciser si des travaux avaient été effectués, point sur lequel il ne s’était cependant pas expliqué.
(Cass.civ 3ème 7 sept. 2011, n° 10-10596)
Bonjour, La surélévation de notre petit immeuble votée en AGO est actuellement en cours. Maintenant, le promoteur-architecte qui a acheté un lot de l’immeuble, a sollicité la convocation imminente d’une AGE pour l’autoriser à interdire les cheminées ainsi qu’à supprimer les conduits de cheminée de l’immeuble pour lui faciliter les travaux. Or, seul notre appartement bénéficie d’une cheminée fonctionnelle ainsi que l’usage des autres conduits de cheminées pour notre chaudière (chauffage au gaz et chauffe-eau), la VMC et la hotte de cuisine. Le syndic a-t-il le droit de faire voter une décision qui rendrait nos locaux privatifs inutilisables et nuirait très gravement à notre logement et à l’usage de celui-ci ? A-t-on le droit de nous priver de notre cheminée dans le salon qui représente une valeur incontestable pour notre appartement et de nous supprimer arbitrairement les conduits de cheminée privant notre logement notamment de chauffage et d’eau chaude ? Nous sommes désemparés devant cette très grave situation. L’AGE étant imminente, merci de m’indiquer les démarches à accomplir et les solutions urgentes à envisager. Merci de votre réponse.