La question des restitutions des dépôts de garantie est l’objet d’un contentieux récurrent devant les Tribunaux. La loi Alur prévoit la majoration du dépôt de garantie en cas de restitution tardive.
1) L’obligation de restituer le dépôt de garantie par le bailleur
Le dépôt de garantie est une somme demandée par le bailleur à son locataire, pour « garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire ». S’il n’est pas obligatoire pour le bailleur de demander une telle garantie, le montant de ce dépôt est limité depuis la loi du 8 février 2008 à un mois de loyer si elle est prévue au contrat. Cette somme n’est pas productive d’intérêts et en aucun cas le montant du dépôt ne peut être révisé. Ainsi, le bailleur ne peut exiger son augmentation lors du renouvellement, quand bien même le montant initial était inférieur au maximum légal autorisé. Par ailleurs, l’article 22 de la loi de 1989, précise qu’un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois. La nouvelle réglementation permet d’éviter que le bailleur immobilise une somme trop importante au détriment du preneur, qui se trouve souvent dans une position de faiblesse.
Selon le même article, le dépôt de garantie est « restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Mais il doit être restitué « dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».
Il y a donc une obligation de restituer rapidement la somme versée si l’état des lieux de sortie ne met pas en évidence des dégradations importantes.
Par ailleurs, le principe est que l’intégralité de la somme doit être restituée. Le bailleur peut néanmoins déduire différentes sommes. En particulier, les sommes dues par le locataire, comme des loyers et les charges impayées, la taxe d’habitation… peuvent être retenues, mais, dans tous les cas, le bailleur est tenu de justifier les déductions. La Cour de cassation a même confirmé que la charge de la preuve de la réalité des sommes prétendument dues appartient au bailleur. (Cass. 3e civ., 1er févr. 2011, n° 10-11603).
De plus, les juges ont considéré que l’obligation de restitution incombe au bailleur et non à son mandataire (agent immobilier par exemple). En effet, la Cour de cassation a précisé que le preneur était sans lien de droit avec le mandataire du bailleur. Ainsi, l’insolvabilité d’un mandataire n’avait aucune incidence sur la relation contractuelle entre le bailleur et le preneur et sur l’obligation faite au bailleur de restituer le dépôt de garantie. Le bailleur est donc seul tenu à l’obligation de restitution.
En ce qui concerne la procédure, les textes ne semblent pas imposer une mise en demeure préalable pour agir en restitution. En cas de litige sur la restitution du dépôt de garantie, on s’adressera au tribunal judiciaire par assignation du bailleur avec l’assistance d’un avocat en droit immobilier expérimenté.
2) La majoration du dépôt de garantie pour restitution tardive par le bailleur
L’action en restitution du dépôt de garantie tend à montrer que la somme restante doit être majorée conformément à l’article 22 de la loi de 1989 telle que modifiée par la loi du 24 mars 2014. Selon cet article, dans sa version modifiée par la loi de 2014, « à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ».
Auparavant, le solde des sommes non restituées produisait des intérêts au taux légal au profit du locataire. Maintenant le régime est plus contraignant pour le bailleur, puisque la majoration est très supérieure au taux légal applicable. On peut constater que taux d’intérêt légal est en effet proche de 0 % ces dernières années, c’est un taux « absolument pas dissuasif ». Il faut néanmoins préciser que l’application de la majoration est écartée lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.
Pour le locataire, il devient impératif pour pouvoir espérer bénéficier de cette majoration du dépôt de garantie de justifier préalablement avoir transmis sa nouvelle adresse à son ex-bailleur.
De combien de temps dispose le locataire pour agir en restitution du dépôt de garantie devant le Tribunal judiciaire ? Le délai de prescription de l’action en restitution est de trois ans, en application de l’article 7-1 de la loi de 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014.
Cette majoration va sans aucun doute inciter les bailleurs à restituer dans les délais les sommes conservées en dépôt, la sanction financière étant proportionnellement importante et, dans tous les cas, plus dissuasive que le seul calcul d’un intérêt au taux légal.
bonjour,
ais-je le droit de refuser ou de rendre la somme de la majoration de la caution au bailleur ?
Bonjour.
J’ai rendu mon logement le 13 février 2023, état des lieux et remise des clées le même jour, en donnant ma nouvelle adresse postale au bailleur.
Celle ci n’a pas voulu me donner un exemple de cet état des lieux ( exécuté sur papier libre).
Aprés un mois d’attente , j’ai relancé le bailleur par voix téléphonique puis par mail sans succés.
Le 17 Avril dernier j’ai fais parvenir un courrier en recommandé avec AR stipulant le retard de plus de 2 mois de restitution de mon dépot de garantie de 456 € en citant l’article 22 de la loi numéro 89-462 du 6 Juillet 1989 majorant la somme dite de 10% à compter de la réception de cette lettre .
J’ai accusé réception par lettre simple d’un chèque de 456€ déduit de la somme du loyer de début février 2023, mais sans la majoration du retard de restitution.
Que puis je faire maintenant ?
Je n’ai à ce jour pas encore encaissé le chèque reçu.
Merci de vos conseils par avance.
Respectueusement.
Maître bonjour,
Dans le cas ou la majoration de 10 % devient possible (non respect des délais), qui l’applique?
Le locataire par le biais d’une lettre recommandée ou le juge lorsque l’affaire arrive devant le tribunal judiciaire?
Merci pour votre réponse.
Cordialement
Bonjour Maître
A partir de quand puis je demander 10% d’indemnité ?
A partir du délai de l’état des lieux de sortie avec remise des clés ou à partir du départ de ma lettre recommandée (je fais le nécessaire après 15 mois de retard dans mon cas) ?
je vous remercie
cordialement,
Très bon article!
j’ai du mal à recevoir la restitution de mon dépôt de garantie, je ne sais pas si j’ai bien compris la loi. « Le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. »
Je sais que le propriétaire a un mois pour me payer car l’état de lieux de sortie est conforme, après ce mois l’amende s’applique-t-elle ? ou seulement à partir d’un mois après cette période ?
L’état de lieux a dû le 05/06, le premier mois de retard est le 05/07 ou le 05/08?
Bonjour
Tout d’abord, merci pour vos explications.
J’ai une question à propos du dépôt de garantie. Je suis locataire d’un petit appartement meublé et compte mettre fin au bail un mois avant la date de fin de bail prévue.
Sur le contrat, les propriétaires de l’appartement ont indiqué ceci : « La présente location est consentie et acceptée pour une durée d’1 an renouvelable ensuite par tacite reconduction et par période de 1 an faute de congé préalable. Si pour des raisons autres qu’un départ exceptionnel pour maladie, travail situé hors du département, le locataire décide de rompre le bail avant la fin de l’année effective de location, nous serions contraints de garder le dépôt de garantie en dédommagement. Par contre, un arrangement peut être étudié si le locataire trouve dans le délai du mois de préavis un nouveau locataire qui accepte aux mêmes conditions de reprendre le cours de la location, à condition que ce locataire ait les garanties nécessaires à l’acceptation du changement ».
Ma question est la suivante : est-ce légal de mettre une telle clause dans un contrat ?
L’appartement étant situé à proximité de deux stations de ski, les propriétaires m’avaient dit lors de la visite de l’appartement que les précédents locataires étaient généralement des saisonniers restant peu de temps dans l’appartement, ce qui dérangeait les propriétaires. Ils souhaitaient donc trouver un locataire restant un certain temps dans l’appartement. Cela fait 10-11 mois que j’y suis.
Je vous remercie d’avance pour votre retour.
Cordialement,
Jordan
Bonjour,
A l’occasion d’un congé pour vente transmis au locataire par le mandataire du bailleur (agence), celui-ci a t’il une formalité administrative à effectuer avant la date de fin de congé qui est la fin d’un bail. En fait cette agence qui assurait la gestion locative n’a pas été prise pour être mandataire de la vente et reproche au propriétaire que celui-ci n’a pas mis fin au contrat de gestion locative qui a été reconduit!!!!et lui demande des frais de gestion complémentaires pour les mois suivants.