La restitution du dépôt de garantie et sa majoration en cas de retard

La question des restitutions des dépôts de garantie est l’objet d’un contentieux récurrent devant les Tribunaux. La loi Alur prévoit la majoration du dépôt de garantie en cas de restitution tardive.

1) L’obligation de restituer le dépôt de garantie par le bailleur

Le dépôt de garantie est une somme demandée par le bailleur à son locataire, pour « garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire ». S’il n’est pas obligatoire pour le bailleur de demander une telle garantie, le montant de ce dépôt est limité depuis la loi du 8 février 2008 à un mois de loyer si elle est prévue au contrat. Cette somme n’est pas productive d’intérêts et en aucun cas le montant du dépôt ne peut être révisé. Ainsi, le bailleur ne peut exiger son augmentation lors du renouvellement, quand bien même le montant initial était inférieur au maximum légal autorisé. Par ailleurs, l’article 22 de la loi de 1989, précise qu’un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois. La nouvelle réglementation permet d’éviter que le bailleur immobilise une somme trop importante au détriment du preneur, qui se trouve souvent dans une position de faiblesse.
Selon le même article, le dépôt de garantie est « restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Mais il doit être restitué « dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ».
Il y a donc une obligation de restituer rapidement la somme versée si l’état des lieux de sortie ne met pas en évidence des dégradations importantes.
Par ailleurs, le principe est que l’intégralité de la somme doit être restituée. Le bailleur peut néanmoins déduire différentes sommes. En particulier, les sommes dues par le locataire, comme des loyers et les charges impayées, la taxe d’habitation… peuvent être retenues, mais, dans tous les cas, le bailleur est tenu de justifier les déductions. La Cour de cassation a même confirmé que la charge de la preuve de la réalité des sommes prétendument dues appartient au bailleur. (Cass. 3e civ., 1er févr. 2011, n° 10-11603).
De plus, les juges ont considéré que l’obligation de restitution incombe au bailleur et non à son mandataire (agent immobilier par exemple). En effet, la Cour de cassation a précisé que le preneur était sans lien de droit avec le mandataire du bailleur. Ainsi, l’insolvabilité d’un mandataire n’avait aucune incidence sur la relation contractuelle entre le bailleur et le preneur et sur l’obligation faite au bailleur de restituer le dépôt de garantie. Le bailleur est donc seul tenu à l’obligation de restitution.
En ce qui concerne la procédure, les textes ne semblent pas imposer une mise en demeure préalable pour agir en restitution. En cas de litige sur la restitution du dépôt de garantie, on s’adressera au tribunal judiciaire par assignation du bailleur avec l’assistance d’un avocat en droit immobilier expérimenté.

2) La majoration du dépôt de garantie pour restitution tardive par le bailleur

L’action en restitution du dépôt de garantie tend à montrer que la somme restante doit être majorée conformément à l’article 22 de la loi de 1989 telle que modifiée par la loi du 24 mars 2014. Selon cet article, dans sa version modifiée par la loi de 2014, « à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ».
Auparavant, le solde des sommes non restituées produisait des intérêts au taux légal au profit du locataire. Maintenant le régime est plus contraignant pour le bailleur, puisque la majoration est très supérieure au taux légal applicable. On peut constater que taux d’intérêt légal est en effet proche de 0 % ces dernières années, c’est un taux « absolument pas dissuasif ». Il faut néanmoins préciser que l’application de la majoration est écartée lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.
Pour le locataire, il devient impératif pour pouvoir espérer bénéficier de cette majoration du dépôt de garantie de justifier préalablement avoir transmis sa nouvelle adresse à son ex-bailleur.

De combien de temps dispose le locataire pour agir en restitution du dépôt de garantie devant le Tribunal judiciaire ? Le délai de prescription de l’action en restitution est de trois ans, en application de l’article 7-1 de la loi de 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014.
Cette majoration va sans aucun doute inciter les bailleurs à restituer dans les délais les sommes conservées en dépôt, la sanction financière étant proportionnellement importante et, dans tous les cas, plus dissuasive que le seul calcul d’un intérêt au taux légal.