Le syndicat de copropriété et l’article L. 136-1 du code de la consommation

Un syndic a conclu en sa qualité de syndic de plusieurs syndicats de copropriétaires, divers contrats de prestation de services.
Ces contrats comportaient tous la disposition selon laquelle : « le contrat est renouvelable par tacite reconduction d’année civile en année civile, sauf préavis donné par lettre recommandée avec accusé de réception trois mois avant son expiration”.

Le syndic a décidé de résilier ces contrats sans respecter les délais et préavis.

La société prestataire a donc assigné le syndic afin de lui réclamer des dommages et intérêts pour la résiliation abusive de ces contrats.
Afin de justifier le bien fondé de ses résiliations, le syndic oppose les termes de l’article L. 136-1 du code de la consommation : le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a conclu avec une clause de reconduction tacite.

Aussi, comme en l’espèce, lorsque cette information ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction.

Le prestataire de service répond que ces dispositions sont applicables aux consommateurs et aux non-professionnels et que s’il est établi qu’une personne morale peut bénéficier des dispositions de l’article L. 136-1 du code de la consommation, il reste qu’un syndic de copropriétaire est un professionnel de la copropriété et n’est pas éligible aux dispositions destinées à protéger un consommateur ordinaire qui ne serait pas rompu aux règles et pratiques ordinaires du secteur concerné.

Le tribunal a donc estimé à juste titre qu’un syndicat de copropriétaire perd la qualité de consommateur et de non-professionnel lorsqu’il mandate un syndic professionnel de la copropriété pour négocier, conclure et assurer le suivi de contrats concernant la copropriété.

Mais la Cour de cassation sanctionne cette position.

Elle considère que la représentation d’un syndicat de copropriétaires par un syndic professionnel ne lui fait pas perdre sa qualité de non-professionnel, en sorte qu’il peut bénéficier des dispositions de l’article L. 136-1 susmentionné nonobstant cette représentation.

En effet, l’article L. 136-1 du Code de la consommation, tel qu’issu de la loi n° 2008-3 du 3 janvier 2008 s’applique aux personnes morales dès lors qu’elles ont la qualité de non-professionnels, et notamment aux syndicats de copropriétaires.

De plus, la vérification de qualité de non-professionnel permettant l’application de l’article L. 136-1 du Code de la consommation, s’effectue en considérant, non pas la personne du mandataire, tel que le syndic, mais la personne du cocontractant, tel le syndicat des copropriétaires qui est toujours un non professionnel.

Il est donc fortement recommandé aux prestataires de services au sein des copropriétés de respecter cette obligation en informant le syndic par écrit en lrar (afin de conserver la preuve de cette information) au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction de cette possibilité de ne pas reconduire le contrat.

(Cass. 1ère civ., 25 novembre 2015, n° 14-20760)