Les responsabilités des promoteurs

Il y a lieu d’examiner la responsabilité décennale des promoteurs (1), leur garantie biennale de bon fonctionnement de certains éléments d’équipement des bâtiments (2), la garantie des défauts d’isolation phonique (3).

a) La responsabilité décennale

Aux termes du nouvel article 1792 du Code civil : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination… »

Selon l’article 1792-2 du Code civil : « La présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un « ouvrage » d’un bâtiment, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert »

Les dommages régis par la responsabilité décennale sont des dommages cachés lors de la réception aux yeux du seul maître de l’ouvrage. En effet, les vices apparents relèvent de la garantie de parfait achèvement ou, dans la vente d’immeubles à construire, de la garantie spéciale édictée par l’article 1642-1 du Code civil.

La jurisprudence décide que la garantie décennale n’est pas applicable aux vices faisant l’objet de réserves lors de la réception, ceux-ci étant couverts par la garantie de parfait achèvement. En revanche, un vice apparu dans l’année de la réception, donc caché lors de celle-ci, relève à la fois de la garantie de parfait achèvement et de la garantie biennale ou décennale. Si l’entrepreneur n’est tenu que des vices cachés, c’est aussi parce qu’à défaut de réserves dans le procès-verbal de réception ou de notification dans le délai d’un an, les vices apparents se trouvent purgés.

La jurisprudence qualifie de vices cachés les vices apparents dont l’ampleur et les conséquences dommageables ne se sont révélées que par la suite et progressivement, de même que ceux dont la cause était indécelable et n’a pu être découverte qu’ultérieurement. Le domaine des vices apparents se trouve très limité au profit de celui des vices cachés soumis à la responsabilité décennale.

Selon l’article 1792 du Code civil, la responsabilité décennale s’applique aux dommages, “même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui… le rendent impropre à sa destination”. Il en résulte que la responsabilité décennale ne concerne que des dommages d’une réelle gravité. Cette nécessaire gravité s’exprime dans les deux termes de l’alternative : il faut que le dommage compromette la solidité de l’ouvrage, c’est-à-dire sa stabilité, sa durabilité et le rende plus vulnérable à l’action du temps ou qu’il le rende impropre à sa destination, notion appréciée jusqu’ici de manière stricte par le Conseil d’État et plutôt libérale par la Cour de cassation. Ces deux critères sont un préalable nécessaire.

Ainsi des fissures importantes compromettent la solidité de l’ouvrage et que le mauvais fonctionnement du chauffage central, de l’ascenseur, d’équipements sanitaires ou même des dégradations importantes de revêtements intérieurs seront considérés comme rendant l’immeuble impropre à sa destination.

Il en sera d’autant plus ainsi que la responsabilité décennale doit s’appliquer en cas de dommages relatifs aussi bien à l’ouvrage lui-même qu’à certains éléments d’équipement. Ainsi, des fissurations intérieures et extérieures des murs génératrices d’humidité ou entraînant des difficultés de chauffage et des condensations sont considérées comme rendant l’immeuble impropre à sa destination. Des infiltrations importantes, des défauts d’étanchéité, la dégénération de l’enduit d’imperméabilisation de façades, la mauvaise implantation de bâtiments sur un sol notoirement inondable, les vices de conception en contravention avec les DTU, les défauts de la rampe d’accès à l’immeuble par non-respect des dispositions réglementaires relatives à l’accessibilité des bâtiments d’habitation collectifs neufs aux handicapés entraînent la responsabilité décennale des constructeurs.

De même, les désordres affectant les chauffe-eau des appartements, des défauts d’isolation phonique, des désordres affectant l’installation des canalisations, une VMC, une installation de climatisation ou de panneaux solaires, rendant l’immeuble impropre à sa destination, donnent lieu à l’application de la responsabilité décennale. La jurisprudence est, à cet égard, particulièrement extensive et se contente d’un simple « risque d’impropriété à la destination » pour soumettre des désordres à la responsabilité.

La Cour de cassation exige que la gravité réelle du dommage se révèle pendant le délai décennal. Les tribunaux ont, au contraire, refusé que des défauts d’aspect des revêtements de marbre et des parquets ou la présence occasionnelle d’eau d’infiltration dans les sous-sols et des tâches d’humidité sur les murs extérieurs compromettent la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination. Néanmoins l’extension de la responsabilité décennale est d’autant plus certaine qu’elle doit désormais s’appliquer à des dommages relatifs aussi bien à l’ouvrage lui-même qu’à certains éléments d’équipement.

La responsabilité des constructeurs, particulièrement des promoteurs, édictée par les articles 1792 et suivants du Code civil cesse après dix ans à compter de la réception des travaux. La réception qui constitue désormais le point de départ unique du délai de responsabilité décennale est définie comme « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement (C. civ., art. 1792-6).

La Cour de cassation admet que les dispositions de l’article 1792-6 du Code civil n’excluent pas la possibilité d’une réception tacite. Encore faut-il, cependant, que la prise de possession ait manifesté une volonté non équivoque du maître de l’ouvrage d’accepter celui-ci. Comme auparavant, le délai de 10 ans est un délai préfix qui ne saurait être interrompu que par une assignation ou un aveu non équivoque de responsabilité ou de contribution.

b) La garantie biennale de bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables

L’article 1792-3 du Code civil dispose que : « les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception ».

Les éléments d’équipement soumis à cette garantie sont ceux qui échappent à la responsabilité décennale. Ce sont ceux dont les défaillances ne rendent pas l’ouvrage impropre à sa destination et ceux qui ne font pas indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert puisque ces deux catégories d’éléments sont soumis à la responsabilité décennale.

La garantie est d’une durée minimale de deux ans et commence à courir à compter de la réception. Le régime de computation du délai et les causes de son interruption sont les mêmes que pour la responsabilité décennale

c) La garantie des défauts d’isolation phonique

L’article 7, alinéa 1er, de la loi du 4 janvier 1978(CCH, art. L. 111-11) dispose que : « les contrats de louage d’ouvrage ayant pour objet la construction de bâtiments d’habitation sont réputés contenir les prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales requises en matière d’isolation phonique » et « que les travaux de nature à satisfaire à ces exigences relèvent de la garantie de parfait achèvement ». Ce texte est à bien des égards restrictif : il ne vise que la construction de bâtiments d’habitation et ne traite pas des autres ouvrages ; il ne se réfère qu’aux exigences légales ou réglementaires minimales alors que celles-ci devaient en tout état de cause être respectées ; il ne traite que des contrats de louage d’ouvrage et ne fait appel qu’à la garantie de parfait achèvement dont seuls les entrepreneurs sont tenus.

L’alinéa 3 de l’article 7 de la loi du 4 janvier 1978(CCH, art. L. 111-11) comporte des dispositions particulières au vendeur ou au promoteur immobilier : « le vendeur ou le promoteur immobilier est garant à l’égard du premier occupant de chaque logement de la conformité à ces exigences (légales ou réglementaires relatives à l’isolation phonique) pendant (L. n° 92-1444, 31 déc. 1992) un an à compter de la prise de possession ».

Si le fait qu’il s’agisse d’une « garantie » renforce la protection des souscripteurs de logements qui, seuls, en bénéficient, le délai d’un an est bref, bien qu’il ne courre qu’à partir de la prise de possession des lieux. Les défauts d’isolation phonique peuvent également se concevoir, au-delà des simples exigences minimales des textes, par rapport aux prévisions contractuelles et, s’ils rendent l’immeuble impropre à sa destination, justifier la mise en œuvre de la responsabilité décennale.