L’état des lieux à la fin d’un bail d’habitation

La loi fixe les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale.

1°) L’état des lieux

 

L’article 3-2 de la loi de 1989 pose le principe de l’établissement d’un état des lieux tant à l’entrée qu’à la sortie des lieux, qui à défaut d’être réalisé entre les parties de manière amiable, peut être dressé par un huissier, sous peine de ne pouvoir invoquer le bénéfice de la présomption tirée de l’article 1731 du Code civil. Enfin, si dans certains cas, l’état des lieux peut être ultérieurement complété, il doit en toutes hypothèses comporter le relevé des index des fluides énergétiques.

a) L’établissement d’un état des lieux

L’état des lieux est le constat, la description de l’état de la chose louée, du logement pris à bail. À l’entrée, l’état des lieux permet de prendre note dans quel état le preneur reçoit le logement. Il permet d’établir que le logement loué est en bon état d’usage et de réparation et ainsi pour le preneur de demander une remise en état de certains équipements ou revêtements vétustes par exemple.

Au départ, un nouvel état des lieux permet de constater dans quel état se trouve le logement à l’issue de la location. Il va permettre d’acter la restitution en bon état d’entretien ou au contraire en état de dégradations imputables au preneur du logement au bailleur, qui pourra donc retenir ou non des sommes sur le montant du dépôt de garantie pour des travaux de remise en état.
On saisit donc l’importance nécessaire d’une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie. C’est pourquoi il résulte de l’article 3-2 de la loi de 1989 qu’un état des lieux doit être établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.
On distingue l’état des lieux amiable de celui réalisé par un huissier.

• L’état des lieux amiable

La loi prévoit que l’état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
On rappellera que lorsque l’état des lieux d’entrée est effectué par un agent immobilier mandaté pour l’établir, les honoraires susceptibles d’être facturés au preneur sont encadrés et ne peuvent excéder le montant payé par le bailleur, dans la limite de 3 € TTC par m2 de surface habitable.
En revanche, pour ce qui concerne l’état des lieux de sortie, selon le ministère du Logement la charge des frais liés à son établissement procède de l’application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 aux termes duquel, est réputée non écrite toute clause qui impose au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie. Dès lors, il revient au bailleur de supporter l’ensemble des frais relatifs à l’établissement de l’état des lieux de sortie à l’amiable

• L’état des lieux réalisé par huissier

Si l’état des lieux ne peut être établi amiablement, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le preneur. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception

• Que se passet-il en l’absence d’état des lieux ?

L’article 1731 du Code civil dispose que, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. En matière de baux soumis à la loi de 1989, l’article 3-2 prévoit que, à défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du Code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.
Le relevé des index des fluides énergétiques

Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d’entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d’une installation de chauffage ou d’eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel.
L’extrait de l’état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d’établir le diagnostic de performance énergétique qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.

b) Le contenu de l’état des lieux

L’état des lieux prévu à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 doit porter sur l’ensemble des locaux et équipements d’usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le preneur a la jouissance exclusive.
L’article 3-2 de la loi de 1989 ne prévoit que le relevé des index des fluides énergétiques. Le décret du 31 mars 2016 est donc venu préciser que l’état des lieux décrit le logement et constate son état de conservation. Le décret détaille les mentions minimales communes aux états des lieux d’entrée et de sortie du logement et les mentions minimales spécifiques à l’état des lieux de sortie du logement

• Les mentions communes à l’état des lieux d’entrée et de sortie du logement

L’état des lieux doit comporter au moins les informations suivantes :
— le type d’état des lieux : d’entrée ou de sortie ;
— sa date d’établissement ;
— la localisation du logement ;
— le nom ou la dénomination des parties et le domicile ou le siège social du bailleur ;
— le cas échéant, le nom ou la dénomination et le domicile ou le siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux ;
— le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie ;

— le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;

— pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images ;
— la signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux.

• Les mentions spécifiques à l’état des lieux de sortie du logement

L’état des lieux de sortie doit comporter au moins les informations suivantes :
— l’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du preneur ;
— la date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;
— éventuellement, les évolutions de l’état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l’établissement de l’état des lieux d’entrée.

c) Les modalités de l’état des lieux

L’état des lieux à l’entrée et à la sortie du logement est établi selon les modalités suivantes :
— le logement doit contenir les seuls meubles ou équipements mentionnés au contrat de location ;
— la forme du document permet la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux et à cet effet, les états des lieux peuvent être réalisés sous la forme d’un document unique ou de documents distincts ayant une présentation similaire ;
— l’état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.

 

2°) la vétusté des logements loués à usage de résidence principale

 

L’article 7 d) de la loi de 1989, exonère le preneur de prendre à sa charge les réparations dues à la vétusté, dont les modalités de prise en compte sont précisées par le décret du 31 mars 2016.

a) L’exonération de la charge des réparations dues à la vétusté.

L’article 7 d) de la loi de 1989 pose le principe selon lequel le preneur est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées notamment par la vétusté.
Le texte précise que, lorsque les organismes bailleurs ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

b) La vétusté et l’utilisation des grilles de vétusté

En application de l’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.
Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.
Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.
Dans tous les cas prévus ci-dessus, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le preneur.