Comment faire si le syndic n’inscrit pas votre question à l’ordre du jour de l’assemblée générale ?

Vous devez tout d’abord adresser votre demande d’ordre du jour par lettre recommandée AR entre les deux assemblées générales et suffisamment de temps avant que le syndic n’adresse les convocations. Il est rappelé que le syndic doit adresser les convocations au moins 21 jours avant la tenue de l’assemblée générale.

En effet, afin d’éviter d’inscrire une question, le syndic prétend souvent que votre demande est arrivée trop tardivement. Le syndic peut écarter votre demande de résolution seulement si les convocations sont déjà établies et prêtes à être adressées aux copropriétaires.

Le syndic doit obligatoirement joindre à sa convocation les documents nécessaires pour voter chaque résolution (devis). Lors de l’assemblée, il faudra refuser de voter la résolution et si celle-ci est malgré tout soumise au vote elle pourra être annulée.

 Si vous avez adressé votre question dans les délais et que malgré tout, le syndic ne l’ajoute pas à l’ordre du jour, écrivez au syndic en lettre recommandée AR afin de lui demander d’adresser aux copropriétaires à ses frais un ordre du jour complémentaire. Si le syndic ne réagit pas, vous serez obligé de faire annuler les résolutions surtout s’il y a mise en concurrence entre le syndic en fonction et un nouveau syndic. Il ne faudra pas hésiter à saisir les tribunaux pour engager la responsabilité personnelle du syndic si l’omission de votre résolution vous cause un préjudice.

 Dans ce cas vous devrez contacter un avocat en droit de la copropriété pour étudier avec lui les chances de succès de cette procédure.

 Le syndic ne peut pas inclure dans une même question plusieurs points différents. Il doit y avoir un vote séparé pour chaque question mentionnée dans l’ordre du jour en vertu de l’autonomie des décisions. Parfois, pour s’assurer l’approbation de ses honoraires sans trop de difficulté, le syndic inclut dans a question sur le vote de travaux également le vote de ses honoraires. Or, cette pratique est totalement illégale depuis la loi de mobilisation pour le logement (loi Boutin du 25 mars 2009) qui modifie l’article 18-1 A  de la loi du 10 juillet 1965 pose pour principe que :

–        seuls les travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques au profit du syndic

–        ces honoraires doivent être votés lors de la même assemblée que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.

Le syndic ne peut percevoir  d’honoraires spécifiques sur le seul fondement d’une clause son contrat stipulant un pourcentage déterminé ou minimal d’honoraires spécifiques ce qui reviendrait à dessaisir l’assemblée générale des prérogatives que lui reconnaît la loi en la matière.

Dans ces conditions, deux votes distincts doivent intervenir lors de la même assemblée : un vote approuvant ou non les travaux et un second vote sur le montant des honoraires pour ces travaux. Cela vous permettra de négocier plus aisément le montant des honoraires du syndic de copropriété puisque ce dernier ne peut plus fixer unilatéralement et par contrat le montant de ses honoraires pour les travaux.

Dans d’autres circonstances précédemment évoquées, il arrive que le syndic fasse voter son élection contre celle d’un concurrent en deux votes. Ainsi le syndic fait voter une première fois les copropriétaires sur sa réélection et ensuite sur l’élection du nouveau syndic.

Or, l’article 19 du décret du 17 mars 1967 dispose que : « Pour l’application du premier alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l’article 24 de la même loi, à moins que l’assemblée ne décide que la question sera inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée ultérieure. Lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l’article 25 de la même loi. Dans le cas prévu par le deuxième alinéa de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 lorsqu’une nouvelle assemblée générale doit être réunie pour statuer à la majorité de l’article 24 de la même loi :

 1° Le délai de convocation peut être réduit à huit jours et les notifications prévues à l’article 11 ci-dessus n’ont pas à être renouvelées si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée ;

 2° Les convocations en vue de la nouvelle assemblée doivent être expédiées dans le délai maximal de trois mois à compter du jour où s’est tenue l’assemblée générale au cours de laquelle la décision n’a pas été adoptée »

 Ainsi, le syndic doit faire voter sur sa réélection à la majorité de l’article 25 puis pour le nouveau syndic à l’article 25 et après à la majorité de l’article 24. Ainsi on votera sur les différents contrats de syndic à l’article 25 avant de voter si nécessaire à l’article 24.

Si jamais le syndic persiste à maintenir deux votes lorsqu’il y a concurrence, il faudra refuser de voter séparément pour chaque question puis faire annuler la résolution devant le Tribunal de Grande instance si elle est malheureusement votée.

Dans ces cas, les conseils précieux et avisés d’un avocat en droit de la copropriété vous seront utiles avant d’engager cette procédure sachant que vous disposerez d’un délai de deux mois à compter de la réception du procès-verbal de l’assemblée générale pour saisir le Tribunal.