La clause indemnitaire de MAISONS PIERRE est mentionnée dans le contrat de construction de maison individuelle en cas de non-réalisation de la construction.
Vous signez un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec la société MAISONS PIERRE avec fourniture du plan emportant édification d’une maison sur un terrain.
Vous versez à la signature un acompte à MAISONS PIERRE.
Mais deux situations peuvent se présenter : soit la construction ne peut être réalisée, soit vous n’obtenez pas les prêts bancaires.
Dans les deux cas, MAISONS PIERRE refusera de vous restituer l’acompte versé et exigera votre versement d’une indemnité contractuelle visée à l’article 17.2 du contrat signé :
« la résiliation du contrat par le Maître de l’ouvrage entraine l’exigibilité, outre les sommes correspondant à l’avancement des travaux et celles exigibles conformément à l’article 8.1 du présent contrat, d’une indemnité forfaitaire de 10% du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le Constructeur et du bénéfice qu’il aurait pu retirer de la réalisation complète de la construction ».
La nullité du contrat de construction entrainant la restitution de l’acompte
Le législateur soumet ce contrat à un ensemble de dispositions d’ordre public, édictées dans l’intérêt du maître de l’ouvrage qu’il s’agit d’informer et de protéger ;
Selon les dispositions, invoquées en la cause, de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans comporte des mentions obligatoires au nombre desquelles sont citées en d) le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant :
– d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif (…)
– d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;
Les dispositions de l’article R. 231- 4 du code de la construction et de l’habitation imposent au constructeur d’annexer au contrat visé à l’article L. 231-2 une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté du ministre chargé de la construction et de l’habitation indiquant les caractéristiques techniques tant de l’immeuble lui-même que des travaux d’équipement intérieur ou extérieur qui sont indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble. Cette notice fait la distinction prévue à l’article 231-2, d) entre ces éléments, selon que ceux-ci sont ou non compris dans le prix convenu. Elle indique le coût de ceux desdits éléments dont le coût n’est pas compris dans le prix ;
Si cette notice descriptive jointe au contrat de construction et signée par les parties le même jour que la conclusion du contrat n’indique pas clairement les ouvrages et fournitures dont le maître de l’ouvrage s’est réservé l’exécution et d’en préciser le coût, elle ne satisfait pas aux exigences prescrites, pour la bonne information du maître de l’ouvrage.
Selon l’article 1178 du code civil, le contrat annulé est censé ne jamais avoir existé et les prestations exécutées donnent lieu à restitution.
Au cas d’espèce, l’annulation du CCMI fait obstacle à ce que la société Maisons Pierre puisse réclamer le bénéfice d’une indemnité prévue à ce contrat.
Elle doit par conséquent restituer l’acompte versé par les acquéreurs.
La caducité du contrat de construction pour défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire.
Ce contrat de construction prévoit une condition suspensive tenant à l’obtention, dans les soixante jours suivant la signature du CCMI, de deux prêts (PAS et PTZ), d’un certain montant pour assurer le financement de la construction.
Vous n’obtenez pas les prêts bancaires, la condition suspensive de l’obtention de l’offre de prêt n’ayant pu être levée, vous demandez le remboursement de l’acompte versé.
Mais la société Maisons Pierre refuse de restituer votre acompte.
Or, selon l’article L. 313-41 du code de la consommation, lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.
Il est acquis que la condition suspensive tenant à l’obtention de prêts n’est pas réalisée.
En application de l’article L. 313-41 précité, le montant de l’acompte versé doit donc vous être restitué, avec intérêts au taux légal à compter de votre mise en demeure.
MAISONS PIERRE doit démontrer que c’est le comportement des acheteurs qui a fait échec à la réalisation des conditions suspensives
Or, si vous n’avez pas acquis le terrain mentionné par la promesse de vente visée par le contrat de construction de maison individuelle, dans le délai de vingt-quatre mois prévu par ce contrat, aucun élément de fait ne permet d’affirmer que le défaut de la réalisation de cette vente est la conséquence du comportement des acquéreurs eux-mêmes qui y auraient fait échec, ni même qu’elle est la conséquence de l’absence de financement dont la société Maisons Pierre soutient qu’elle serait imputable à leur faute.
En outre, même en cas de non-respect de l’article 7 des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle leur imposant de déposer leurs demandes de prêts dans les soixante jours de la conclusion de ce contrat et d’en justifier auprès du constructeur dans les huit jours suivant l’expiration de ce délai, sous peine de perte du bénéfice de la condition suspensive d’obtention des prêts,
Il suffit de démontrer vos démarches pour obtenir un financement du projet immobilier, à des conditions qui n’étaient pas plus difficiles à obtenir que celles mentionnées dans le contrat de construction de maison individuelle, et le refus des banques.
Dès lors, si la société Maisons Pierre est fondée à soutenir que la condition suspensive d’obtention des prêts ne lui est pas opposable, faute pour les acquéreurs d’avoir justifié de leurs démarches bancaires dans le délai rappelé ci-dessus, en tout état de cause elle ne rapporte pas la preuve que la condition suspensive d’acquisition du terrain doit être réputée réalisée en raison du comportement de ses cocontractants.
La société Maisons Pierre sera déboutée de sa demande au titre de l’indemnité de résiliation et devra restituer l’acompte versé.
La demande de la société Maisons Pierre en paiement de l’indemnité contractuelle
Il faut vérifier la date de la demande d’indemnité de 10 % formée par MAISONS PIERRE et le délai de prescription de deux ans.
Aux termes de l’article L. 218-2 du code de la consommation, l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.
Il est jugé que ce texte ne prive pas le professionnel d’un droit au recours effectif (1re Civ., 20 octobre 2021, pourvoi n° 21-14.405).
Au cas d’espèce, la prescription de l’action de la société Maisons Pierre a commencé à courir à la date de la lettre dans laquelle elle se réserve le droit de réclamer le paiement de l’indemnité contractuelle de 10 %.
La prescription biennale est donc acquise.