Tapage nocturne et la location en AIRBNB sont malheureusement liés lorsque les occupants causes des bruits nocturnes et diurnes au sein d’une copropriété.
Les conditions d’exploitation de l’activité d’hébergement hôtelier comme AIRBNB constituent un trouble manifestement illicite si elles génèrent des troubles anormaux du voisinage pour l’ensemble de la copropriété.
Les règles empêchant le tapage nocturne dans une copropriété
Aux termes de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot.
Le copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
Vérifier ce que prévoit le règlement de copropriété sur le tapage nocturne
Le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit en général que chaque copropriétaire aura le droit de jouir, faire et disposer de ses locaux comme d’une chose lui appartenant en toute propriété, à condition de ne pas nuire aux propriétaires des autres lots et ne rien faire qui puisse compromettre la solidité des bâtiments, ni nuire à son esthétique.
Cette occupation ne devra pas être dangereuse ou gênante pour les autres copropriétaires entre autres par le bruit de la réception de nombreux clients.
Contrôler si la location AIRBNB n’est pas interdite par le règlement de copropriété
Il convient de vérifier si la location AIRBNB dans l’immeuble dans ses lots n’est pas, en elle-même, prohibée par le règlement de copropriété.
Le règlement de copropriété doit être à destination mixte et autoriser expressément « les locations meublées ».
Lorsque le règlement de copropriété autorise l’exercice d’activités commerciales dans l’immeuble, les restrictions prévues se rapportent aux troubles que l’activité peut causer aux autres copropriétaires.
Le règlement interdit ainsi les activités insalubres ou susceptibles d’entraîner des nuisances, sonores ou olfactives ou une gêne aux autres copropriétaires.
Le tapage nocturne des locataires AIRBNB
Les occupants AIRBNB sont à l’origine de troubles du voisinage constitués par du tapage nocturne et diurne, des jets de déchets dans la cour, et des dégradations des parties communes, notamment dans la cour et de l’ascenseur.
Il faut contacter le commissariat de police à plusieurs reprises et noter leurs interventions pour protester contre les manquements récurrents des locataires de ces lots.
Dans le cadre d’une procédure en tapage nocturne, le syndicat des propriétaires doit produire devant le Tribunal :
- les mises en demeure du syndic au propriétaire détenant un bien loué en AIRBNB pour les aviser des nuisances occasionnées par leurs locataires (bruits, déchets laissés sur place…) ;
- les mains courantes déposées par le gardien de l’immeuble et par d’autres copropriétaires pour se plaindre des bruits continus, des jets d’urine dans le local poubelle et de déchets dans la cour commune, émanant des locataires
- des attestations établies par des voisins directs indiquant que le tapage nocturne récurrent émanant des appartements loués en raison de fêtes qui y sont données, est extrêmement gênant et ne leur permet pas de dormir, et ce de façon récurrente ;
- les courriers des propriétaires de lots dans l’immeuble, se plaignant des nuisances sonores et des déchets en provenance des locations AirBnb craignant que cela ne fasse partir leurs locataires
- des photographies datées montrant des déchets dans les parties communes ou de l’urine dans le local poubelles ;
- un constat d’huissier dans lequel il est noté les nuisances et incivilités dans l’immeuble à des heures plus tardives et parfois jusqu’au petit matin.
La cessation et pas l’interdiction de l’activité de location touristique AIRBNB dans l’immeuble
Ainsi, les attestations et courriers concordants de plusieurs locataires et propriétaires résidant dans l’immeuble confirmant les nuisances sonores récurrentes liées aux fêtes et soirées organisées dans les lots loués en AIRBNB vont conduire le Tribunal à faire cesser l’activité de locations touristiques.
Il appartient aux propriétaires de s’assurer que les occupants de leurs appartements les occupent de manière paisible, en conformité avec les dispositions du règlement de copropriété.
Le trouble constaté est manifestement illicite et de nature à justifier l’intervention du juge des référés.
Toutefois, le tribunal n’interdira pas sous astreinte de la location de meublés qui serait une sanction excessive et disproportionnée par rapport aux troubles anormaux de voisinage subis par les copropriétaires.
Notamment si d’autres lots de l’immeuble sont également loués et qu’il n’y a pas de tapage nocturne. C’est juste une question de comportement qui ne peut interdire la location d’un bien.
On parle plutôt de cessation du tapage nocturne.
Dans ce cas, le Tribunal ordonnera aux propriétaires de faire cesser l’ensemble des troubles et nuisances sonores, sous une forte astreinte de 1000 euros par jour, par lot, et par infraction constatée par voie d’huissier ou par les services de police.